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Mietverträge im Vergleich: Das sollten Sie vor dem Vertragsabschluss beachten

In deutschen Großstädten ist bezahlbarer Wohnraum oft Mangelware. Wer eine passende Immobilie ergattern kann, unterschreibt den Mietvertrag häufig, ohne auf die Details zu achten. Welche verschiedenen Typen von Mietverträgen es gibt und welche Vor- und Nachteile diese haben, zeigt unsere Übersicht.

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Berlin. Im Mietvertrag geht es nicht nur um die Höhe der monatlichen Zahlungen, sondern auch um Vereinbarungen zu Mietdauer und Erhöhungen. Dabei gibt es einige Regelungen, die zwar rechtlich in Ordnung, aber schlecht für den Mieter sind. Vor allem bei der Festlegung der Miethöhe oder der Beendigung des Mietverhältnisses kann es unschöne Überraschungen geben. Vier typische Mietverträge im Überblick.

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Unbefristeter Mietvertrag: Vermieter darf nur bei Eigenbedarf kündigen

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Bei dem am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund, wie zum Beispiel Eigenbedarf vorliegt, und sie – je nach Wohndauer – drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.

Außer bei Sozialwohnungen kann der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dabei müssen Jahressperrfrist und Kappungsgrenze eingehalten werden, so der Deutsche Mieterbund. Das heißt: Seit Einzug oder letzter Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Und relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. "Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen", sagt Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein in Berlin.

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Hier steht das Ende von Anfang an fest. "Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen", sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss zusätzlich ein konkreter Befristungsgrund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung der Wohnung. "Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird", so Franz. Wird Eigenbedarf genannt, muss das Verwandtschaftsverhältnis genau angegeben werden, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

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Jährlich steigende Miete mit dem Staffelmietvertrag

Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffelmiete werden die Mietzinssteigerungen von vornherein festgelegt. „Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden“, erklärt Franz.

Eine Vereinbarung dagegen, dass die Miete jedes Jahr um fünf Prozent steigt, ist unwirksam. „Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten dann nicht. Der Vermieter darf dafür aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen“, sagt sie.

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Versteckte Erhöhung beim Indexmietvertrag

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Hier ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft. "Die Miete wird im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt", erklärt Mietervereins-Sprecherin Franz. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten sind ausgeschlossen.

Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss anheben – entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung. Anders als bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Franz.

„Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell“, meint Wagner. Die Mieteinnahmen entwickelten sich im Laufe der Zeit kontinuierlich. „Der Nachteil ist aber, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten“, sagt Franz.

Von RND/dpa