Wie solide sind Immobilieninvestments jetzt noch?

  • Jahrelang versprachen Häuser und Wohnungen steigenden Wert und Sicherheit.
  • Nun, in der Corona-Krise, steht der Markt für Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien fast still.
  • Doch zusammenbrechen werde er nicht, sagen Experten – warnen aber, dass sich einiges verändern könnte.
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Hannover. Sicherheit müsste jetzt gefragt sein, und nichts steht bei den meisten Menschen so für materielle Sicherheit wie die eigene Immobilie. Doch auch dieses Geschäft hat die Corona-Pandemie vorerst lahmgelegt. Es sind fast banale, technische Probleme, die Kauf und Verkauf zeitweise blockieren: Besichtigungen sind schwer zu organisieren, Maklerbüros geschlossen, Notartermine fallen aus. Und größere Themen spielen eine Rolle: Kunden zögern wegen der unsicheren Zukunft, Verkäufer warten auf bessere Zeiten. Eine “Vollbremsung bei den Transaktionen” hat Tobias Just beobachtet, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Rund zehn Jahre lang sind die Preise gestiegen, in manchen Regionen rapide. Noch vor wenigen Wochen sprach man von einer Immobilienblase. Platzt sie nun? Steht bald an vielen Häusern das Schild: “Zu verkaufen”? War es das mit der sicheren Geldanlage?

“Jetzt gibt es erstmal einen Schlag", sagt Just. “Aber dann sind Immobilien wieder eine vergleichsweise sichere Anlageklasse.” Gewerbeimmobilien werde dieser Schlag deutlich härter treffen als Wohnungen. Ähnlich sehen es die Experten der Deutschen Bank: Jetzt regiere die Unsicherheit, schreiben sie in einer Studie, und dann werde Sicherheit umso gefragter sein. Vorübergehend seien die Ausschläge aber schwer vorherzusagen: “Wir erwarten, dass vereinzelt verunsicherte Verkäufer und Käufer zu Überreaktionen tendieren könnten. Folglich könnten extrem große Spannweiten bei den Marktpreisen beobachtbar sein.”

Angebot und Nachfrage steigen wieder

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Davon spürt man auf der Plattform Immoscout24 allerdings wenig. Zwar gingen die Angebote dort Mitte März deutlich zurück, aber seit Anfang April nehmen sie schon wieder zu. “Angebot und Nachfrage nach Immobilien bewegen sich wieder auf die Normalwerte vor der Corona-Pandemie zu”, heißt es in einer gemeinsamen Analyse des Portals mit dem Immobilienbewerter Sprengnetter. “Bislang zeigen sich die Immobilienpreise weitgehend unbeeindruckt von den Auswirkungen durch die Corona-Pandemie.”

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Denn am wichtigsten Grund für den Immobilienboom hat sich nichts geändert, im Gegenteil: Die Zinsen werden niedrig bleiben – wegen der Corona-Hilfspakete sogar viel länger als erwartet. Es fehlt also weiter an guten Geldanlagen mit geringem Risiko. Just sprach mit Blick auf die Preise schon bisher nicht von einer Blase, sondern von “rationaler Übertreibung”: In einer Welt voller schlechter Anlagen fließe eben viel Geld in Immobilien. Außerdem sei mit viel Eigenkapital investiert worden. Das Risiko, dass reihenweise Kredite platzen und deshalb der Markt zusammenbricht, hält Just in Deutschland deshalb für gering. In den USA, wo die Finanzkrise 2007 im Immobiliensektor begann, sei es allerdings deutlich größer.

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Der Markt wird sich verändern

Einige Spuren wird die Krise nach Einschätzung von Immobilienprofessor Just aber trotzdem hinterlassen. So könnten steigende Arbeitslosigkeit und Sorge um den Job die Nachfrage auch auf längere Sicht bremsen. “Die Leute fragen sich, ob sie sich die schönere Wohnung oder das eigene Haus tatsächlich leisten können.” Vielleicht bevorzuge mancher nach der Quarantäneerfahrung auch das Häuschen mit Garten statt der Dreizimmerwohnung in zentraler Lage. “Vielleicht gelten alte Regeln nicht mehr”, sagt Just, und viele individuelle Entscheidungen veränderten den Markt. Außerdem dürfte die Nachfrage nach Arbeitskräften gerade in Start-up-Metropolen wie Berlin sinken – es gebe also weniger Zuwanderung in die Städte. Gleichzeitig laufe der Neubau weiter, und so werde die Wohnungsknappheit “schneller ausgeglichen als gedacht”. Dadurch werde der Mietanstieg deutlich gebremst – aber mehr auch nicht.

Vermietete Eigentumswohnungen oder Mietshäuser sind eine beliebte Geldanlage gerade bei Freiberuflern und Selbstständigen. Just sieht dort zwar aktuell Preisrückgänge und erwartet eine Erholung, hält Schnäppchenjagd aber für ein “mutiges Unterfangen”. Angesichts der beginnenden Rezession müsse man sich auf Mietausfälle einstellen, weil Mieter die Arbeit verlieren oder Ladenbetreiber dichtmachen. Außerdem wird bei übereilten Kaufentscheidungen gern Investitionsbedarf am Haus übersehen. Grundsätzlich seien vermietete Immobilien für Privatleute ein “Klumpenrisiko”, sagt der Forscher. Selbstständige, die ihre Altersvorsorge auf Mieteinnahmen bauten, sollten in jedem Fall “ein Polster jenseits der Immobilie” anlegen.

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Eigenheimfinanzierung könnte schwerer werden

Anleger, die ihr Eigentum selbst bewohnen wollen, könnten aus zwei Gründen entspannter sein, sagt Just: Sanierungsbedarf am neu gekauften Haus könnten sie zum Teil selbst erledigen – die berühmte “Muskelhypothek”. Und sie könnten ihr eigenes Arbeitsplatzrisiko besser beurteilen als das eines fremden Mieters. Michael Neumann, Chef des Lübecker Finanzdienstleisters Dr. Klein, sieht derzeit kein Hindernis, wenn Käufer “über ein solides Einkommen und ein festes Arbeitsverhältnis” verfügen. Allerdings sollte man “in der aktuellen Situation auf keinen Fall zu eng kalkulieren”. Darauf achteten auch die Banken, die derzeit genauer prüften: “Sehr knappe Finanzierungen, die vor einigen Wochen vielleicht noch finanziert wurden, werden nun teilweise abgelehnt.”

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