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Preisblasen auf Immobilienmärkten: In Frankfurt und München blinkt es tiefrot

  • Die Großbank UBS hat die Preise für Wohnimmobilien in Metropolen weltweit untersucht.
  • Vor allem in Deutschland herrscht demnach ein hohes Crashrisiko.
  • In Frankfurt ist die Lage besonders dramatisch, aber auch München ist betroffen.
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München. Wer ruhig schlafen will, sollte bei einem Risikoindex für Preisblasen auf Immobilienmärkten nicht oben stehen. Die Großbank UBS hat 25 Metropolen rund um den Globus auf die Gefahr einer dort platzenden Preisblase hin untersucht. „Beim Blasenrisiko steht Frankfurt an erster Stelle“, stellt UBS-Immobilienexperte Maciej Skoczek fest.

Ab Indexwert 1,5 färbt UBS Städte rot ein, um Gefahr zu signalisieren. Frankfurt hat mit 2,16 den höchsten Wert – vor anderen Städten wie London oder Zürich, die für ihre Immobilienpreise berüchtigt sind. „Ein Wert über zwei ist wirklich ein Ausrufezeichen“, warnt Matthias Holzhey als Chef der UBS-Immobilienabteilung.

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Die Mainmetropole hat Vorjahresspitzenreiter München damit vom Thron gestoßen, der mit Indexwert 1,84 an vierter Stelle und damit weiterhin weit oben im roten Gefahrenbereich liegt. Andere deutsche Metropolen als die beiden hat UBS nicht unter die Lupe genommen. „Aber die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass auch Städte wie Berlin oder Köln in der Risikozone liegen“, schätzt Holzhey.

Zentrale Lagen werden schwer finanzierbar

Immerhin seien die Immobilienpreise in ganz Deutschland in den vergangenen vier Quartalen um im Schnitt 8 bis 9 Prozent gestiegen, und das inflationsbereinigt. In Frankfurt waren es in dem Zeitraum zwar nur 6 Prozent. Aber das betrifft nur Zentrumslagen. In den vergangenen fünf Jahren seien die Immobilienpreise in der Mainmetropole um jährlich im Schnitt ein Zehntel und damit so stark wie sonst nirgends auf der Welt angezogen, stellt UBS klar.

Weil das auch für Betuchte langsam nicht mehr finanzierbar ist, dränge nun alles ins Umland, was dort in den vergangenen zwölf Monaten stärkere Preisschübe als in Citylagen ausgelöst habe. Damit wird Wohneigentum auch dort zunehmend unbezahlbar. Gleiches gilt für München. „Die Stadt ist ein Opfer ihres Erfolgs geworden“, schreibt UBS über die Isarmetropole.

Wohnimmobilien in München sind im Schnitt erst nach 38 Jahren abbezahlt

Wirtschaftlicher Erfolg und Zuzug zahlungskräftiger Experten lässt die Immobilienpreise explodieren. In München muss mittlerweile selbst ein hochqualifizierter Angestellter neun Jahre lang arbeiten, um eine Eigentumswohnung mit 60 Quadratmetern kaufen zu können, hat UBS ausgerechnet. In Frankfurt sind es sieben Jahre, Tendenz in beiden Fällen stark steigend. Folge sind immer höhere Kreditanteile beim Immobilienkauf.

Die Fassade eines neuen Mietobjektes ragt in den Frankfurter Himmel. Der Markt für Wohnimmobilien am Main ist so überhitzt wie sonst in keiner anderen Metropolregion weltweit. © Quelle: Andreas Arnold/dpa

„Ab fünf Jahresverdiensten wird es schwierig, ab zehn sehr schwierig“, sagt Holzhey zu den Finanzierungschancen für Wohneigentum – wohlgemerkt von gut verdienenden Menschen. Das entwickelt zugleich Druck auf die Mietpreise. In München dauert es nach UBS-Berechnungen 38 Jahre, bis eine vermietete Wohnimmobilie für den Käufer abbezahlt ist. Krasser ist es nur noch in Zürich und Hongkong. In Frankfurt sind es 32 Jahre. Das schreit nach Mietpreiserhöhungen am oberen Rand des Möglichen.

Sanfte Crash-Alternative könnte ein langsames Preisabbröckeln sein

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Schon jetzt liege Frankfurt auf Rang drei der untersuchten Städte, in denen auch die Mietpreise in jüngster Zeit am stärksten angezogen haben, analysiert UBS und spricht von Raserei auf dem Wohnungsmarkt. Wie groß die Gefahr eines Crashs auf den Immobilienmärkten vor allem in Deutschland ist, will Holzhey nicht einschätzen.

Als größte Gefahren dafür macht er das steigende Zinsniveau und verschärfte Vergabekriterien für Bankkredite aus. Den wankenden chinesischen Immobilienriesen Evergrande sieht der Experte dagegen nicht als Gefahr, weil der chinesische Immobilienmarkt zu stark vom globalen abgeschottet sei. Schon die kleinste Veränderung von Finanzierungskonditionen könne dagegen eine Preiskorrektur am Immobilienmarkt auslösen, warnt UBS.

Als sanfte Alternative zu einem Crash sieht Holzhey ein langsames Abbröckeln der Immobilienpreise in überhitzten Städten wie Frankfurt und München. Das müsse aber zehn bis 15 Jahre andauern, bis wieder ein realistisches Niveau erreicht werde. So lange müssten Häuslebauer und Hausbesitzer, die noch Kredite zurückzuzahlen haben, dann auch mit einem mulmigen Gefühl leben.

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