War’s das mit dem Immobilienboom? Wie haben sich die Preise entwickelt? Die Experten des Marktforschungs- und Beratungsunternehmens F+B haben nach eigenen Angaben, “alles verfügbare Datenmaterial über Neuangebote, deren Volumina, Preise und Mieten taggenau recherchiert”. Und zwar für die Zeit vom 2. März bis zum 19. April. “Insgesamt warnen wir nachdrücklich vor Panikmache und vorschnellen Schlussfolgerungen aus dem Bauch auf der Grundlage scheinbar plausibler Hypothesen”, betont Bernd Leutner, Geschäftsführer des Marktforschungs- und Beratungsunternehmens F+B. Zu Ergebnissen kommen die Experten aber trotzdem.

Weniger Mietwohnungen auf dem Markt

Ein wichtiges Ergebnis der Analysen: Ein Corona-Schock war deutlich bei der Quantität zu erkennen. Nachdem die Kontaktbeschränkungen in Kraft gesetzt worden waren, ging der Umfang der neu offerierten Mietwohnungen massiv zurück – etwa um ein Drittel im bundesweiten Durchschnitt. In großen Städten wie Köln oder Frankfurt schrumpfte das Angebot zeitweise sogar um mehr als die Hälfte. Auch bei den Eigentumswohnungen schnurrte der Markt innerhalb weniger Tage heftig zusammen, allerdings in überschaubarem Maß.

Für Branchenkenner steckt dahinter eine nachvollziehbare Verhaltensweise: Viele Vermieter versuchten erst gar nicht, Interessenten zu finden, weil allen Bürgern dringend empfohlen wurde, zu Hause zu bleiben und Abstand zu wahren. In so einer Situation vereinbaren nur Leute, die ganz dringend ein neues Zuhause benötigen, Besichtigungen.

Veränderung nach Ostern

Die Lage veränderte sich spürbar nach Ostern und mit der Ankündigung erster Lockerungen. Für die sieben größten Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben die F+B-Experten in der Woche vom 13. bis 19. April bei Mietwohnungen einen durchschnittlichen Indexwert von 88 errechnet – Anfang März lag diese Kennziffer bei 100.

Das Angebot bei Eigentumswohnungen bewegte sich insgesamt auf einem etwas niedrigeren Niveau. In Hamburg und Köln wurden aber Mitte April sogar deutlich mehr Behausungen zum Kauf offeriert.

Mietpreise bleiben stabil

Die Mietpreise blieben über den gesamten Zeitraum überraschend stabil. Sie rangierten bundesweit zuletzt sogar leicht über der Marke vor der akuten Krise. Den stärksten Ausschlag nach oben gab es ausgerechnet in Berlin, der Stadt mit dem Mietpreisdeckel. Leutner hat für diese Mechanismen eine naheliegende Erklärung: “Vermieter verzichten eher auf eine sofortige Vermietung, als unverzüglich einer kommenden negativen Wirtschaftsentwicklung vorauseilend die Miethöhe zu reduzieren.”

Allerdings gibt er auch zu bedenken: Bei einem länger anhaltenden Shutdown und bei Firmeninsolvenzen in großem Stil würden die “Mietzahlungsfähigkeit und -bereitschaft” sinken. “Auch die Neigung, umzuziehen, dürfte sich spürbar verringern.”

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Immobilienpreise steigen wieder

Heftige Spekulationen drehten sich in jüngster Zeit um Kaufpreise für Immobilien. Die Leute von F+B haben bislang nur den Markt für Eigentumswohnungen untersucht. Hier sackten die Notierungen zunächst ab. Der Tiefpunkt wurde in der letzten Märzwoche erreicht. Doch seither geht es wieder bergauf. An der Spitze steht – wie seit vielen Jahren – natürlich München. Zuletzt haben die F+B-Experten rund 10.000 Euro pro Quadratmeter errechnet. Sechs Wochen zuvor waren es im Schnitt 1000 Euro weniger. Auf den zweiten Platz mit fast 8000 Euro und einem Plus von knapp 400 Euro kommt Frankfurt. Für ganz Deutschland ergab sich ein leichter Anstieg von 3700 auf 3800 Euro.

Der Wohnungsmarkt ist träge

In der Studie heißt es, dass es sich lediglich um eine Momentaufnahme handele, die Marktentwicklung werde weiter beobachtet und auf Ein- und Zweifamilienhäuser ausgedehnt. Leutner macht auch darauf aufmerksam: “Die Immobilien- und insbesondere die Wohnungswirtschaft funktionieren nicht nach der Art der Aktienmärkte, wo äußerst kurzfristige Reaktionen auf weltpolitische Entwicklungen abzulesen sind.” Wohnungsmärkte seien auch heute noch eher träge.

Seit der Finanzkrise vor zehn Jahren haben Immobilien sich hierzulande kontinuierlich verteuert – besonders stark in den Metropolen. Der Branchendachverband ZIA hatte zwar für 2019 bei den Mietpreisen ein Abflachen der Zunahme registriert. Bei den Eigentumswohnungen setzte sich hingegen der langjährige Trend ungebrochen fort. Einer der wichtigsten Faktoren ist das extrem niedrige Zinsniveau, das von der Europäischen Zentralbank (EZB) vorgegeben wird. Diese Strategie der ultralockeren Geldpolitik dürfte durch die Coronakrise noch verstärkt werden. Am Donnerstag wird die EZB entscheiden, wie es weitergeht.

Neue Immobilienblase?

Schon im vergangenen Jahr hatten zahlreiche Wirtschaftsforscher verstärkt vor dem Platzen einer Immobilienblase gewarnt – vor allem, weil es immer mehr Hinweise gebe, dass die Aufschläge auf Spekulationen beruhten, also schlicht auf der Erwartung immer weiter steigender Preise. Laut F+B hatte indes für das gesamte erste Quartal 2020 das Wachstum am Wohnungsmarkt noch einmal “deutlich an Dynamik” gewonnen. Am stärksten bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die im Schnitt 3,8 Prozent teuer waren als im vierten Quartal des Vorjahres.

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