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Eigentümer­gemeinschaft: So überstehen Sie den Nervenkrieg mit den lieben Nachbarn

  • Wer ist zuständig und entscheidet, wer trägt die Kosten für Reparaturen?
  • Eine Eigentums­wohnung kann einen schnell überfordern, und auch eine Eigen­tümer­gemein­schaft kann einen gewaltig nerven.
  • Hilfe sollte dann von einem Hausverwalter kommen.
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Stuttgart. Eigentumswohnungen gelten für die einen als Kapitalanlage zur finanziellen Absicherung im Alter, für die anderen als Grundlage persönlicher Freiheit und Schutz vor Miet­steigerungen. In beiden Fällen schafft die eigene Wohnung für Eigentümer lebenslange Sicherheit.

„Vor dem Hintergrund des demo­grafischen Wandels wird auch der Aspekt der Absicherung im Alter wichtiger. Nicht ohne Grund sind vermietete Eigentums­wohnungen zunehmend eine beliebte Kapital­anlage“, sagte Jürgen Michael Schick, Immobilien­unternehmer und Präsident des Immobilien­verbands Deutschland IVD dem Redaktions­Netzwerk Deutschland (RND). „Die Daten unseres IVD Research zeigen, dass sich der kontinuierliche Wertzuwachs von Bestands­wohnungen auch in diesem Jahr fortsetzt. Wer beispiels­weise vor fünf Jahren eine Wohnung erworben hat, kann sich heute über deutlich zweistellige Wert­zuwächse freuen.“

Rechte und Pflichten von Eigen­tümern

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Wer sich im Leben einmal für eine Eigentums­wohnung entscheidet, sollte sich aber auch vor dem Kauf über ein paar einfache Dinge im Klaren sein. Eine eigene Wohnung bringt für den Besitzer nicht nur Rechte, sondern als Teil einer Wohn­eigen­tümer­gemein­schaft auch Verpflichtungen mit sich. „Im Klartext bedeutet dies eine Pflicht zur Rück­sicht­nahme, wie die Vermeidung von Belästi­gungen durch Lärm, Gerüche oder Tierhaltung“, so Schick.

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Von der überwäl­tigenden Mehrheit der Eigentümer werde dieses Gebot zum Glück beherzigt. Störenfriede, die sich partout nicht an die gemeinsame Haus­ordnung halten wollen, können in letzter Konsequenz aus der Wohn­anlage geklagt werden.

Darüber hinaus muss alles, was mit der Gesamt­immobilie zu tun hat, „von allen Eigentümern gemeinsam in einer Eigen­tümer­versamm­lung besprochen und geregelt werden, zum Beispiel die Dach­­eindeckung oder eine Fassaden­­sanierung“, ergänzt der Immobilien­­fach­mann. „Eigentümer sind zudem verpflichtet, ihre Wohnung auf eigene Kosten instand zu halten. Das sollte auch ernst genommen werden. Bei Schäden durch unterlassene Instand­haltung können andere Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen.“

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Die Probleme und Sonder­wünsche der anderen

Die anderen Eigentümer sind ein potenzielles Risiko für Ärger – und nirgendwo wird das so deutlich wie in der Eigentümer­versammlung, wenn all die gegensätzlichen Interessen aufeinander­prallen. Dann sind ein kühler Kopf und Finger­spitzen­gefühl gefragt, weshalb es ratsam sein kann, einen Profi zurate zu ziehen.

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„Deswegen gibt es Immobilien­verwalter: Sie nehmen Sorgen ab, sind der Prellbock gegenüber Eigen­tümer­gemein­schaft, Mieter, Nachbarn und Behörden und schaffen Freiräume“, sagt Worna Zohari, Vorstands­chef der Immobilien­verwaltung Reanovo. Auch Schick sieht in einem professionellen Verwalter den Vorteil, dass dieser „neben dem notwendigen Fachwissen auch Empathie für die Anliegen jedes einzelnen Eigen­tümers mitbringt“.

WEG-Reform soll im Alltag helfen

Im vergangenen Jahr wurde die Wohn­eigen­tums­gesetz-Reform (WEG) beschlossen. Nach Ansicht von Schick dürfte sie sich positiv auf das Klima zwischen den Wohnungs­eigen­tümern auswirken. Infolge dieser können nun beispiels­weise einfacher Beschluss­fassungen über bauliche Veränderungen herbei­geführt werden.

Dazu zählen die Einrichtung von E-Ladesäulen genauso wie Maß­nahmen zur verbesserten Barriere­freiheit. Laut dem IVD-Präsidenten müssen sich dadurch aber einzelne Eigentümer nicht benach­teiligt fühlen. „Es tragen grundsätzlich nur diejenigen die Kosten, die von baulichen Veränderungen auch profitieren. Auch bei notwendigen Instand­haltungs­arbeiten bieten sich dem Verwalter durch die Reform mehr Spielräume.“

Eigentümer­versammlungen in digitaler Form

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Eine weitere wichtige Neuerung, die das Miteinander in der Haus­gemeinschaft vereinfacht, betrifft die jährlichen Eigen­tümer­versamm­lungen. An diesen kann nun auch in digitaler Form teil­genommen werden, wenn dies von den Eigentümern mit einfacher Mehrheit so beschlossen wird. Versammlungen sind dann stets beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der Teilnehmer, so der IVD.

Wer wiederum mit seinem Verwalter nicht zufrieden ist, kann nächstes Jahr von einer voran­schreitenden Professio­nalisierung der Verwalter­branche profitieren. Denn ab Ende 2022 hat jeder Eigen­tümer das Recht, von seinem Verwalter einen Zertifizierungs­nachweis einzufordern. „Die Prüfung über die Zertifizierung bei der Industrie- und Handels­kammer war eine überfällige Maßnahme und sorgt für eine noch größere Auswahl fachkundiger Verwalter am Markt“, so Schick.

Auch Zohari sieht diese Entwicklung positiv. Wichtig sei, dass der Immobilien­verwalter in dem immer komplexer werdenden Gewirr staatlicher Regulierung firm sei. „Ein moderner Verwalter kann mithilfe der Digitalisierung viele Prozesse deutlich verbessern und für alle Beteiligten angenehmer gestalten – den persönlichen Austausch ersetzt das aber natürlich nicht.“

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