Berlin. Seit Langem hat kein Gesetz die Stadt so tief gespalten wie der Mietendeckel, der am Sonntag in Berlin in Kraft getreten ist: Mieter gegen Vermieter, die Landesregierung aus SPD, Linken und Grünen gegen die Opposition. Zwar wurde der ursprüngliche Entwurf von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) abgeschwächt. Gleichwohl bleibt es dabei, dass das „Mietendeckelgesetz“ so tief in das Mietrecht eingreift wie keine Regelung in der Bundesrepublik zuvor. Die wichtigsten Fragen und Antworten zu dem Vorhaben.

Für welche Wohnungen gilt das Gesetz?

Die Regelung erfasst 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden.

Was sieht das Gesetz für die Miethöhe vor?

Die Mieten werden fünf Jahre lang eingefroren, und zwar rückwirkend zum 18. Juni 2019. An diesem Tag hatte der Senat erste Eckpunkte beschlossen. Ab 2022 dürfen die Mieten zum Ausgleich der Inflation jährlich um 1,3 Prozent angehoben werden.

Was ist bei Neuvermietungen zulässig?

Es gilt grundsätzlich die vom Vormieter gezahlte Miete – allerdings nur dann, wenn bestimmte Höchstwerte nicht überschritten werden. Sie sind abhängig vom Baujahr und der Ausstattung der Wohnung, nicht aber von der Lage in der Stadt. Als Basis dient der Mietspiegel von 2013. Damals galt der Mietmarkt in Berlin noch als normal. Dazu kommt ein Zuschlag von 13,5 Prozent, um die Inflation auszugleichen. Die dem Gesetz angefügte Tabelle mit den Werten für 2020 reicht von einer Höchstmiete von 3,92 Euro/qm (Baujahr bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad) bis maximal 9,80 Euro/qm (Baujahr zwischen 2003 und 2013 mit Sammelheizung und Bad). Eine Anhebung der Miete ist nur dann zulässig, wenn die Vormiete bei unter 5 Euro/qm lag. Dann ist eine Erhöhung um maximal einen Euro/qm auf höchstens 5 Euro/qm erlaubt.

Können Bestandsmieten gesenkt werden?

Das Gesetz definiert sogenannte Wuchermieten. Sie liegen laut Entwurf dann vor, wenn die Tabellenwerte um mehr als 20 Prozent überschritten werden. Dann werden sie auf ein Plus von maximal 20 Prozent begrenzt. Anders als bei der Regelung für Neuvermietungen gelten hier Zu- und Abschläge für einfache, mittlere und gute Lagen. Die Regelung zu den Wuchermieten gilt allerdings erst neun Monate nach dem Start des Gesetzes, was im ersten Quartal 2020 geplant ist.

Was passiert bei Modernisierungen?

Modernisierungsmaßnahmen für mehr Barrierefreiheit oder Klimaschutz dürfen ohne Genehmigung bis zu einem Euro je Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Für Kosten, die maximal einen Euro darüber liegen, soll es Fördermittel geben.

Gibt es Ausnahmen?

Es gilt eine Härtefallklausel. Vermieter, die nachweisen, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag stellen. Wird dem Antrag stattgegeben, erhalten Mieter mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein einen Zuschuss.

Wie wird ein Verstoß gegen das Gesetz bestraft?

Vorgesehen sind Geldbußen von bis zu 500.000 Euro.

Wie wird das Gesetz bewertet?

Der Berliner Senat und Mieterverbände sprechen von einer dringend notwendigen Atempause für die Mieter. Vermieterverbände und die Opposition aus CDU, FDP und AfD warnen, dass Investitionen in Modernisierungen und den dringend benötigten Wohnungsbau nun unterbleiben würden.

Warum überhaupt ein Mietendeckel in Berlin?

In Berlin sind die Angebotsmieten zuletzt schneller gestiegen als anderswo. Sie haben sich laut Bundesbauministerium innerhalb von zehn Jahren auf durchschnittlich 11,09 Euro je Quadratmeter kalt im Jahr 2018 verdoppelt. Für 2019 kommt das Portal Immowelt auf 11,60 Euro. Der Grund für den starken Zuwachs: In Erwartung hoher Renditen ist die Hauptstadt Ziel von internationalen Finanzinvestoren geworden.

Ist das Gesetz rechtlich haltbar?

Das Gesetz wird mit Sicherheit die Gerichte bis hin zum Bundesverfassungsgericht beschäftigen. Union und FDP im Bundestag wie im Berliner Abgeordnetenhaus haben Normenkontrollklagen in Aussicht gestellt. Umstritten ist zum einen, ob ein Bundesland auf diese Art und Weise das Mietrecht regeln darf. Denn eigentlich ist der Bund dafür zuständig. Zum anderen ist unklar, ob ein derart massiver Eingriff in die Eigentumsrechte überhaupt verfassungsrechtlich zulässig ist. Die Mieter können sich also nicht sicher sein, ob die Regelungen Bestand haben werden.