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Reformiertes Wohnungseigentümergesetz: Was bedeutet das für Eigentümer und Mieter?

  • Nach langem Hin und Her tritt ab dem 1. Dezember die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft.
  • Die Rechte der Eigentümer werden dadurch teilweise gestärkt.
  • Die Verwalter vertreten die Gemeinschaft von nun an nach außen.
Sebastian Hoff
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Sie galt in der Immobilienwirtschaft und bei Eigentümern als längst überfällig: die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das stammt noch aus dem Jahr 1951 und wurde 2007 zuletzt reformiert. Am 1. Dezember tritt nun das neue Gesetz in Kraft. Darin wurden auf der Zielgeraden viele Anliegen und Kritikpunkte der verschiedenen Interessenvertreter berücksichtigt. „Wichtig war, dass der Bundestag noch Kontrollrechte und andere Korrektive eingeführt hat“, sagt Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbands Wohnen im Eigentum (WiE).

Wer ist von der Reform des Wohnungseigentümergesetzes betroffen?

Das Gesetz hat unmittelbare Auswirkungen auf die Eigentümer von insgesamt rund zehn Millionen Wohnungen. Viele Mieter sind indirekt betroffen, weil zum Beispiel vermehrt Umbauten erfolgen können.

Welche Ziele verfolgt das Gesetz?

Ein wichtiges Anliegen ist es, dem Modernisierungsstau entgegenzuwirken und Gebäude insbesondere energetisch fit für die Zukunft zu machen. „Blockadehaltungen einzelner Eigentümer werden aufgelöst, und dringend notwendige Prozesse wie Sanierungen können einfacher umgesetzt werden“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV).

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Außerdem werden der Gestaltungsspielraum einzelner Eigentümer bezüglich einzelner Baumaßnahmen verbessert und die Stellung der Eigentümergemeinschaft gestärkt. Sie trägt jetzt die gesamte Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. „Die Wohnungseigentümer müssen mehr als Gemeinschaft denken und handeln“, sagt Heinrich. Wer sich nicht beteilige, laufe Gefahr, übergangen zu werden.

Was sind die wesentlichen Neuerungen?

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Jeder Wohnungseigentümer kann laut WiE auf eigene Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zum schnelleren Internet dienen. Die Gemeinschaft hat aber ein Mitspracherecht bei der konkreten Umsetzung.

Bauliche Veränderungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dann tragen nur die Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben, erklärt Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum: „Findet sich eine Zweidrittelmehrheit, die zudem mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, sollen alle Eigentümer zahlen.“ Allerdings dürfe die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sein, ergänzt Kaßler.

Eine weitere Neuerung: Alle Arten von Stellplätzen können künftig zu Sondereigentum erklärt werden, so die WiE. Das gelte auch für Terrassen und Gartenanteile, die bestimmten Wohnungen zugeordnet sind. Jeder Eigentümer erhalte außerdem das gesetzliche Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen.

Was ändert sich für die Verwalter?

Sie erhalten eine stärkere Position im Außenverhältnis, etwa gegenüber Firmen und Dienstleistern. Allerdings dürfen sie keine Kredite aufnehmen und keine Grundstücksgeschäfte tätigen. Kleinere Aufträge wie Reparaturen, die die Gemeinschaft nicht erheblich belasten, dürfen Verwalter eigenmächtig vergeben. Sie sind künftig verpflichtet, den Eigentümern jährlich einen Vermögensbericht vorzulegen.

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Im Innenverhältnis besitze die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung künftig eine stärkere Stellung, sagt Kaßler. Denn deren Befugnisse können per Beschluss erweitert oder eingeschränkt werden. Außerdem dürfen Verwalter jederzeit abberufen und von den Verwalterverträgen entbunden werden. Das könne dazu führen, dass professionelle Verwalter schwerer zu finden seien und die Kosten für die Verwaltung stiegen, führt Kaßler weiter aus: „Bei einer Neubestellung des Verwalters ist dieser gut beraten, sich das Risiko der täglichen Kündigung honorieren zu lassen.“

Wie wirkt sich das Gesetz auf die Eigentümerversammlungen aus?

Sie sind künftig immer beschlussfähig, schreibt die WiE. Die Ladungsfrist wird von zwei auf drei Wochen erhöht. Wenn ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, ist eine Teilnahme auch online möglich. Ebenfalls kann beschlossen werden, dass konkrete Entscheidungen, etwa die Wahl zwischen vorliegenden Angeboten von Handwerkern, im Umlaufverfahren getroffen werden können – zum Beispiel in Form von E-Mails.

Welche Rolle nimmt künftig der Verwaltungsbeirat ein?

Dieser werde zu einem „echten Kontrollorgan”, sagt Jost. Laut WiE erhalte er explizit die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen. Im Beirat können künftig beliebig viele Mitglieder vertreten sein, die ehrenamtlich tätig sind und nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haften.

Die Aufgaben einer Hausverwaltung werden immer anspruchsvoller und komplexer. Bisher konnte aber jeder Verwalter werden, auch ohne seine Kompetenz nachweisen zu müssen. Das ändert sich nun – allerdings mit einer Vorlaufzeit von knapp zwei Jahren: Ab dem 1. November 2022 können Wohnungseigentümergemeinschaften mit mindestens acht Sondereigentumseinheiten verlangen, dass nur ein Verwalter bestellt werden darf, der ein entsprechendes IHK-Zertifikat besitzt. Das soll allerdings nicht gelten, wenn der Verwalter eine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Genauere Regelungen sind in Arbeit.

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