Untermiete gesucht: Was erlaubt ist und was beachtet werden sollte

  • Gerade in Großstädten ist Wohnen oft teuer.
  • Wer seine Wohnung untervermieten möchte, sollte sich vorab informieren, welche Bedingungen für die Untervermietung gelten.
  • Das sagt das Mietrecht zum Thema.
Ben Mendelson
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In vielen deutschen Großstädten steigen die Mieten seit Jahren. Wenn Wohnen teurer wird, ist es verständlich, dass Wohngemeinschaften gegründet werden – nicht nur von Studierenden. Um sich die Miete weiterhin leisten zu können, kann auch eine Untervermietung in Frage kommen. Doch braucht man dafür eine Erlaubnis vom Vermieter oder der Vermieterin? Was berechtigte Interessen für eine Untervermietung sind, und ob eine Mieterhöhung zulässig ist, erklären wir hier.

Untermiete gesucht: Braucht man die Erlaubnis von der Vermieterin oder dem Vermieter?

Ja. Auch wenn eine Untervermietung in vielen Fällen genehmigt wird und ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss die Vermieterin oder der Vermieter diese explizit erlauben. Es empfiehlt sich, diese auf dem schriftlichen Weg einzuholen und sich mit dem Anliegen vorab an die Vermieterin oder den Vermieter zu wenden. Und: Eine Erlaubnis für die Untervermietung kann zeitlich befristet sein oder zurückgezogen werden. Wenn der Vermieter oder die Vermieterin keine Erlaubnis erteilen will, obwohl berechtigte Gründe vorliegen, kann auf Erlaubnis der Untermiete geklagt werden.

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Wer eine Untermieterin oder einen Untermieter ohne Erlaubnis bei sich einziehen lässt, riskiert im schlimmsten Fall eine Abmahnung, eine Unterlassungsklage – oder sogar eine fristlose Kündigung. Auch deshalb sollte vor einer Untervermietung Rücksprache gehalten werden. Außerdem muss ein berechtigtes Interesse vorgebracht werden.

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Was zählt als berechtigtes Interesse für eine Untervermietung der Wohnung?

Mieterinnen und Mieter können ein berechtigtes Interesse daran haben, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten. Das sieht § 553 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Die Gründe können vielfältig sein: Als berechtigtes Interesse zählt beispielsweise, dass der Mieter oder die Mieterin den Job verloren hat und nicht die volle Miete zahlen kann. Ein weiterer Grund tritt ein, wenn die Mietpartei sich länger im Ausland aufhalten wird und vermeiden möchte, für zwei Haushalte gleichzeitig voll zu zahlen. Berechtigt wäre eine Untervermietung auch, wenn die Kinder ausziehen und der Mieter oder die Mieterin eine Person zur Untermiete in die Wohnung holen möchten, um nicht zu vereinsamen.

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Was sind berechtigte Argumente gegen eine Untervermietung?

Andererseits können Vermieter oder Vermieterinnen triftige Gründe anbringen, durch die eine Untervermietung der Wohnung untersagt werden kann. Ein solcher Grund kann sein, dass der Mieter oder die Mieterin durch unzuverlässiges Verhalten auffällig wurde – und im Falle einer Untervermietung zu befürchten wäre, dass der Hausfrieden nicht aufrechterhalten werden kann. Vermieterinnen und Vermietern ist es auch nicht zuzumuten, dass eine Überbelegung der Wohnung stattfindet, sprich zu viele Menschen auf zu engem Raum zusammen wohnen. Weiterhin können laut § 553 Abs.1 S.2 BGB auch sonstige Gründe vorliegen, mit denen eine Untervermietung untersagt werden kann. Wer ein berechtigtes Interesse hat, kann daraus also keine Garantie für eine Genehmigung ableiten.

Mieterhöhung wegen Untervermietung – ist das erlaubt?

Ja, grundsätzlich kann die Miete aufgrund einer Untervermietung erhöht werden, wie § 553 Abs. 2 BGB explizit festlegt. Eine solche Mieterhöhung muss aber begründet sein, wenn dem Vermieter oder der Vermieterin andernfalls eine Untervermietung nicht zuzumuten sei. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnung durch die Untervermietung stärker abgenutzt werden könnte – also dadurch Mehrkosten entstehen würden.

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Das Amtsgericht Hamburg (AZ: 49 C 95/07) entschied 2007 gar, dass keine solche Abnutzung als Grund vorliegen müsse. Laut dem Gericht sei allein die Möglichkeit einer Untervermietung eine Leistung, für die ein Mietaufschlag zulässig sei. Das Amtsgericht veranschlagte eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der Untermiete. Wie immer kommt es aber auch hier auf den Einzelfall an.

Untermiete: Was ändert sich für den Hauptmieter oder die Hauptmieterin?

Bei der Untervermietung schließt die Hauptmieterin oder der Hauptmieter einen Mietvertrag mit der neu einziehenden Person ab. Theoretisch kann dies mündlich geschehen. Es wird aber dringend dazu geraten, die Schriftform zu wählen, um die Regelungen zu Miethöhe, Raumnutzung und weiteren Fragen festzuhalten. Die Miethöhe für die Untermiete kann unabhängig von der eigentlichen Miete festgelegt werden. Durch den Vertragsabschluss wird die hauptmietende Person quasi selbst zur Vermieterin oder zum Vermieter.

Die Person bleibt aber hauptverantwortlich für die Wohnung und muss die Miete sowie Stromkosten et cetera rechtzeitig überweisen. Sofern beide Menschen in einer Wohnung leben, kann die Hauptmieterin oder der Hauptmieter grundlos eine Kündigung aussprechen. Beiderseitig gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Sofern der hauptmietenden Person eine Kündigung ausgesprochen wird, kann auch von der zur Untermiete wohnenden Person der Auszug verlangt werden.

Verwandte oder Lebenspartner ziehen ein: Ist eine Untermietgenehmigung erforderlich?

Wenn man nach der Hochzeit seine Frau oder seinen Mann in die eigene Wohnung einziehen lässt oder Kinder bekommt und diese in der Wohnung leben sollen, ist dies ein vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung – und stellt daher keine Untermiete dar. Dafür spricht auch, dass mit diesen Personen ein gemeinsamer Haushalt geführt wird. Einziges tragendes Argument gegen den Familieneinzug wäre auch hier eine Überbelegung der Wohnung.

Anders ist die Rechtslage, wenn eine Verlobte, ein Schwiegerkind oder ein Freund oder eine Freundin mit in die Wohnung einziehen wollen. Hier kann durchaus eine Untervermietung vorliegen. In jedem Fall muss der Vermieter oder die Vermieterin vorab um Erlaubnis gefragt werden. Die genannten Personen zählen nämlich mietrechtlich nicht zum engen Kreis der Familie. Gleiches gilt für eine Partnerin oder einen Partner, wenn beide Seiten (noch) nicht in einem lebenspartnerschaftlichen Verhältnis leben. Ein berechtigtes Interesse zur Untermiete kann dann dennoch bestehen, wenn beispielsweise die Mieterin oder der Mieter für längere Zeit ins Ausland geht und die verwaiste Wohnung und die vollen Mietkosten nicht alleine schultern möchte.

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