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Umlagefähige Nebenkosten: Welche Posten Mieter zahlen müssen − und welche nicht

  • Wer zur Miete wohnt, erhält jährlich eine Nebenkostenabrechnung.
  • Doch welche Posten müssen Mieterinnen und Mieter zahlen?
  • Und welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?
Ben Mendelson
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Die meisten Mieterinnen und Mieter zahlen monatlich einen Teil der Betriebskosten als Vorauszahlung. Abgerechnet wird dann nach einem Jahr: mit der Betriebskostenabrechnung. Diese enthält viele Kostenpunkte, die die Vermieterin oder der Vermieter zurückverlangt. Doch in welchen Fällen ist das korrekt? Hier eine Übersicht der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten 2021.

Übrigens: Nebenkosten müssen laut § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach dem Abrechnungsjahr geltend gemacht werden. Andernfalls verfallen die Nachforderungen der Vermieterin oder des Vermieters.

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

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Umlagefähige Nebenkosten sind Kosten, die der Vermieterin oder dem Vermieter anfallen, aber die von Mieterinnen und Mietern übernommen werden müssen. Hierfür müssen diese Kostenpunkte rechtzeitig auf der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Welche Nebenkosten von Vermieterinnen und Vermietern umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung.

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Welche Nebenkosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden dürfen, bestimmt § 2 der Betriebskostenverordnung. Umlagefähige Nebenkosten sind demnach:

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • Kosten für Heizung und Warmwasser
  • Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Winterdienst und Streuen inklusive
  • Gartenpflege, Rasenmähen und Ähnliches
  • Schornsteinfeger-Kosten für Reinigung oder Immissionsmessung im Schornstein
  • Kosten für die Beleuchtung innerhalb und außerhalb des Gebäudes
  • Kosten für Hausmeisterin/Hausmeister: berechnet werden dürfen aber nur umlagefähige Kosten, nicht etwa kleinere Reparaturen (s.u.)
  • Nach Absprache: Reinigungskosten für das Treppenhaus und andere Gemeinschaftsräume
  • Bestimmte Versicherungen (Ausnahmen s.u.): etwa Haftpflichtversicherungen für Hausbesitzer, Glas- oder Gebäudeversicherungen
  • Falls Aufzug vorhanden: Strom-, Pflege- und Sicherheitsprüfungskosten für einen Aufzug
  • Falls explizit vereinbart: weitere Betriebskosten, etwa für die Reinigung der Regenrinne oder Analyse des Trinkwassers

Welcher Anteil der umlagefähigen Nebenkosten kann umgelegt werden?

Sofern Nebenkosten umlagefähig sind, können Vermieterinnen und Vermieter diese Kosten komplett auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Dadurch verbleiben keine Kosten auf der vermietenden Seite. Ob die Betriebskosten aber regulär und korrekt abgerechnet wurden, muss im Einzelfall entschieden werden. Mietervereine weisen darauf hin, dass solche Abrechnungen häufig fehlerhaft aufgestellt sind und rechtswidrig zum Nachteil für Mieterinnen und Mieter ausgestaltet sind.

Im Zweifelsfall sollte man sich also an einen solchen Rechtshilfeverein wenden, um eine juristische Beratung zu bekommen − und womöglich weniger Nebenkosten zu zahlen, als ursprünglich verlangt wurde.

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

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Nicht umlagefähige Nebenkosten müssen Vermieterinnen und Vermieter selbst tragen. Sie sind explizit in § 1 der Betriebskostenverordnung festgehalten. Folgende Nebenkosten sind nicht umlagefähig:

  • Verwaltungskosten bei der Vermietung (auch Personalkosten oder eigene Arbeitskosten von Vermieterin/Vermieter) inklusive Kosten der Jahresabschlussprüfung, Porto- oder Kontogebühren sowie Telefonrechnungen
  • Weitere Verwaltungskosten wie Kosten der Steuerberatung, Mietausfallversicherung, Mietrechtschutzversicherung etc.
  • Kosten für die Instandhaltung der Wohnung/des Hauses: Maßnahmen gegen Mängel durch „Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung“ können in der Regel nicht auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Das betrifft etwa kleinere Reparaturen im Haus, wenn zum Beispiel die Heizung defekt ist.
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