Schimmel kann gesundheitsgefährdend sein. Wenn Schimmel in der Wohnung auftaucht und der Vermieter oder die Vermieterin informiert wird, stellt sich aber die Frage: Wer haftet für den Schaden?

Mieterinnen und Mieter haben grundsätzlich ein Recht auf die größtmögliche Nutzbarkeit des Mietareals und auf ein Wohnen ohne gesundheitliche Gefährdungen oder Einschränkungen. Wenn in der Wohnung Schimmel auftritt, der Gesundheitsrisiken birgen kann, müssen in der Wohnungen Arbeiten verrichtet werden, um den Schimmel zu bekämpfen. In manchen Fällen kann es sein, dass Geräte länger zu den betroffenen Stellen gestellt werden, um die Wand zu trocknen. Im schlimmsten Fall ist eine Wohnung dann längere Zeit nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar. Die Rechte und Ansprüche bei einem Schimmelbefall in der Wohnung erklären wir im Folgenden.

Wie kann Schimmel in der Wohnung entstehen?

Schimmel in der Wohnung entsteht dort, wo sich Feuchtigkeit sammelt und nicht trocknen kann. Das kann aufgrund von baulichen Mängeln, einem Rohrbruch oder Loch in der Wand oder Decke passieren. Aber auch eine mangelhafte Beheizung und Durchlüftung von Räumen kann Schimmel entstehen lassen. Klassische Orte von Schimmelbefall in der Wohnung sind Bäder und Küchen sowie unter Fenstern, wo sich viel Feuchtigkeit sammelt. Schimmel kann aber auch hinter großen Möbelstücken entstehen, wenn sich in der Wand Feuchtigkeit sammelt und im Raum hinter den Möbeln die Raumluft nicht ausreichend zirkulieren kann.

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Welche Rechte haben Mieter bei Schimmel in der Wohnung?

Tritt Schimmel in der Wohnung auf, haben Mieterinnen und Mieter ein Recht darauf, dass dieser entfernt wird. Denn von einem Schimmelbefall kann ein Gesundheitsrisiko für Menschen ausgehen. Der Vermieterin oder dem Vermieter sollte nach Anzeige des Schadens eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb der der Schimmel entfernt werden muss. Dafür ist es nicht ausreichend, wenn große mit Schimmel befallene Stellen einfach von einem Malereibetrieb überstrichen werden.

Wer die Kosten für die Mängelbeseitigung tragen muss, ist eine andere Frage. Dafür ist die Ursache des Schimmelbefalls entscheidend.

Schimmel in der Wohnung entdeckt: Wie sollten Mieterinnen und Mieter vorgehen?

Wenn Sie in der Wohnung Schimmel bemerken, sollten Sie zuallererst die betroffenen Stellen fotografieren und somit den Schaden an der Wohnung dokumentieren. In jedem Fall muss der Schimmel entfernt werden, das sollten Mieterinnen und Mieter aber ab einer gewissen Größe nicht selbst übernehmen. Häufig braucht es hierfür Expertinnen und Experten, um den Schimmel dauerhaft loszuwerden.

Nach diesen Schritten sollten Mieterinnen und Mieter vorgehen, wenn sie Schimmel in der eigenen Wohnung entdecken:

• Anzeigen des Schimmels: Mieterinnen und Mieter haben eine Anzeigepflicht, wenn sie in ihrer Wohnung Schimmel entdecken. Das heißt, dass sie den Vermieter oder die Vermieterin darauf hinweisen müssen. Andernfalls verletzten sie ihre mietvertraglichen Pflichten. Vor allem könnten sie dann eventuelle Ansprüche in Form einer Mietminderung verlieren.
• Der Schaden an der Wohnung muss behoben werden: durch Vermieterinnen und Vermieter selbst oder durch eingesetzte Handwerkerinnen und Handwerker muss der Schimmel zeitnah entfernt werden. Die Frage, wer die Kosten am Ende tragen muss, klärt sich an anderer Stelle.
• Wenn Schäden nicht behoben werden, können Mieterinnen und Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Diese muss allerdings vorab angekündigt werden. Und: Wenn die Mietminderung zu Unrecht durchgeführt wird, können Mieterinnen und Mieter fristlos gekündigt werden, sofern sie mindestens zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand sind und die Mietminderung nicht rechtens war.

Mietminderung wegen Schimmel: Muss man trotz Schimmel die volle Miete zahlen?

Nein, bei Schimmelbefall in der Wohnung muss man nicht immer die volle Miete weiterzahlen. Eine Mietminderung kann angemessen sein. Dafür ist aber entscheidend, wer den Schaden zu verantworten hat – und daher auch für ihn haftet. Liegt der Grund für den Schimmel beispielsweise in einem Baumangel in der Wohnung, ist also der Vermieter oder die Vermieterin für den Schaden verantwortlich, kann die Miete von Gesetzes wegen gekürzt werden. Hierfür gibt es je nach Fall und Ausmaß des Schimmelbefalls feste Mietminderungssätze, die gerichtlich festgelegt sind. Juristisch spricht man von einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch Schimmelpilz.

Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, hängt davon ab, in welchen und in wie vielen Zimmern sowie in welcher Größe der Schimmel in der Wohnung auftritt – relevant ist auch, wie stark die Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung ist. Je nach Fall kann eine Mietminderung von 7 bis 20 Prozent angemessen sein. Tritt Schimmel in mehreren oder gar allen Zimmern auf, bilden sich üble Gerüche in der Wohnung oder ist die Einschränkung der Wohnungsqualität (zum Beispiel durch laufende Trocknungsgeräte) massiv, können Mietminderungen von 50 bis zu 100 Prozent gerechtfertigt sein. Voraussetzung hierfür ist in jedem Fall, dass man den Schimmel nicht selbst verursacht hat und aufgrund von gesundheitlichen Gefahren eine Nutzung des Wohnraums nicht zumutbar ist.

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Schimmel in der Wohnung: Wer haftet?

Für die Frage, wer für den Schimmel in der Wohnung haften muss, ist entscheidend, wie der Schimmel entstanden ist. Denn grundsätzlich kann entweder die vermietende oder die mietende Partei verantwortlich sein. Wer rechtlich für die Schimmelentstehung verantwortlich ist, haftet und trägt auch die Kosten für die Beseitigung des Schimmels.

Sieht sich keine der beiden Seiten in der Verantwortung, muss die Haftungsfrage juristisch geklärt werden. Dabei liegt vor Gericht die Beweislast bei der Vermieterin oder dem Vermieter. Es muss also nachgewiesen werden, dass der Mieter oder die Mieterin den Schimmel selbst verschuldet hat und dies nicht an einem baulichen Mangel oder einem bereits vorhandenen Wasserschaden in der Wohnung lag. Hierfür wird auf Gutachten zurückgegriffen, die den Zustand der Wohnung untersuchen.

Wann haften Vermieterinnen und Vermieter bei Schimmel?

Vermieterinnen und Vermieter sind vor allem in drei Fällen verantwortlich für den Schimmel in der Wohnung: Wenn Baumängel oder Wasserschäden an der Wohnung festgestellt werden oder das Gebäude keine ausreichende Dämmung aufweist, müssen sie die Kosten für die Beseitigung tragen – und auch geringere Einnahmen durch eine Mietminderung hinnehmen. Besonders häufig kann Schimmelbefall an einer Außenwand auftreten, was nicht selten auf Baumängel zurückgeht. Dort kann Schimmel etwa durch aufsteigende Feuchtigkeit vom Boden – bedingt durch das Wetter oder ein kaputtes Rohr – auftreten.

Schimmel in der Wohnung: Wann haften Mieterinnen und Mieter?

Mieterinnen und Mieter sind dazu verpflichtet, ihre Wohnung pfleglich zu behandeln. Dazu gehört unter anderem regelmäßiges Lüften. Wenn vor Gericht bewiesen werden kann, dass der Schimmel nicht durch Baumängel oder ähnliche Gründe entstanden ist, durch die die Vermieterin oder der Vermieter haften müssten, liegt die Beweislast bei den Mieterinnen und Mietern. Nun müssen sie belegen können, dass sie regelmäßig genug gelüftet und – in den Wintermonaten – ausreichend geheizt haben, um Schimmelbildung zu verhindern. Hierfür kann man etwa ein Lüftungsprotokoll anlegen. Gelingt der Nachweis nicht, fällt die Haftung auf die Mieterinnen und Mieter zurück: Gerichte können dann entscheiden, dass sie die Kosten zur Schimmelbeseitigung zahlen müssen und eine Mietminderung unangemessen war.

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Wie lange muss man lüften?

Mieterinnen und Mietern ist es zuzumuten, mehrmals am Tag zu lüften. Wie lange gelüftet werden muss, hängt auch von der Außentemperatur ab. Im Winter ist es nicht zumutbar, mehrmals am Tag für 15 Minuten die Fenster weit geöffnet zu haben. Das weite Öffnen der Fenster ist aber entscheidend, um die Luft im Raum wirklich zum Zirkulieren zu bringen: sogenanntes Stoßlüften. Das Fenster einfach länger auf Kipp zu stellen, reicht dabei nicht aus. Stoßlüften heißt, für einige Minuten die Fenster komplett zu öffnen und damit den Luftaustausch im Zimmer zu ermöglichen.

Möbel zu nah an der Wand: Wer hat bei Schimmelbildung Schuld?

Die Zirkulation der Luft im Raum kann auch dadurch gestört werden, dass Möbel nah an der Wand stehen. In solchen Fällen kann sich hinter den Möbelstücken Feuchtigkeit und in der Folge Schimmel bilden. Wer ist in solchen Fällen für die Schimmelbildung verantwortlich? Solange Mieterinnen und Mieter in dieser Situation dennoch regelmäßig stoßgelüftet und ausreichend geheizt haben, trifft sie keine Schuld.

Man sollte vernünftigerweise einen kleinen Raum zwischen großen Möbelstücken und Wänden lassen – schließlich haben Mieterinnen und Mieter kein Interesse daran, dass es in ihren Wohnräumen zu Schimmelbildung kommt. Einige Gerichtsurteile legen aber nahe, dass sie nicht verpflichtet werden können, ihre Möbelstücke mit großem Abstand zur Wand in den Raum zu stellen. Das würde eine unzumutbare Einschränkung der Wohnungsnutzung darstellen. Mieterinnen und Mieter trifft also bei ausreichendem Lüften und Heizen in der Regel keine Schuld an der Schimmelbildung.