Rechte bei Sanierung: Mieter müssen nicht auf einer Baustelle leben

  • Modernisierungspläne klingen für viele Mieter verlockend, doch sie können auch Nachteile bedeuten.
  • Mieter können Einspruch gegen geplante Baumaßnahmen einlegen, wenn diese unzumutbar sind.
  • Ein Austausch der Fenster ist im Winter zum Beispiel nicht zulässig.
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Berlin/Hamburg. Das Mietshaus soll auf den neuesten Stand gebracht werden. Der Vermieter lässt Fenster austauschen, eine Wärmedämmung an den Außenwänden anbringen, Balkone anbauen. Das klingt auch für die Mieter verlockend, schließlich steigt dadurch die Wohnqualität. Aber die Arbeiten bringen auch Unannehmlichkeiten mit sich. Welche Rechte haben Mieter?

Unterschied ist wichtig: Soll modernisiert oder saniert werden?

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Eine Unterscheidung ist dabei wichtig, sagt Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund: Wird saniert oder modernisiert? "Den Unterschied zwischen Sanieren und Modernisieren kann man vereinfacht auf die Formel bringen "Reparieren versus Verbessern des Wohnungszustands"", so Klinger.

Mit einer Modernisierung will der Vermieter den Gebrauchswert des Mietobjektes erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Unter "Sanieren" fallen dagegen Maßnahmen, um eine Wohnung instandzuhalten oder instandzusetzen. Die Arbeiten verhindern Schäden vorbeugend oder beseitigen sie. So wird etwa eine defekte Gastherme repariert oder Heizkörper mit Thermostatventilen ausgestattet.

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Mieter müssen nicht alle Nachteile hinnehmen

Solche Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich zu dulden, erklärt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. Denn diese dienen dem Erhalt des Gebäudes oder sind als Reparaturen für den Erhalt der Liegenschaft nötig.

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Modernisierungsarbeiten müssen Mieter ebenfalls "in der Regel" dulden. Ausnahmen gibt es, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. "Zum Beispiel ist ein Fensteraustausch im Winter nicht zumutbar", so die Expertin. Unter Umständen kann ein Härtefall auch dann vorliegen, wenn eine Geburt kurz bevorsteht oder ein Mieter alt oder gebrechlich ist.

Auch die baulichen Folgen können dazu führen, dass ein Mieter die Modernisierung nicht dulden muss. "Dies ist dann der Fall, wenn sich der Zuschnitt der Wohnung grundlegend zu Ungunsten des Mieters ändert", bemerkt Silvia Jörg. "Seine möglichen Einwände muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Ankündigung dem Vermieter mitteilen", so Klinger.

Laut werden darf es auf der Baustelle nur tagsüber

Wenn der Mieter nicht innerhalb der Frist Einwände geltend macht, starten die Arbeiten. Baulärm ist nur zwischen 22 und 6 Uhr tabu. Dennoch beeinträchtigt er den Wohnwert. "Ist dies der Fall, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu", betont Silvia Jörg. Die Höhe richtet sich nach Art und Intensität der Beeinträchtigung.

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Nach einer Modernisierung kommen häufig aber auch langfristig Kosten auf Mieter zu – in Form einer Mieterhöhung. Denn einen Teil der Kosten kann der Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen. Vermieter sind verpflichtet, schon im Ankündigungsschreiben die voraussichtliche Mieterhöhung anzugeben. Kann der Mieter sich das nicht leisten, hat er die Möglichkeit, einen sogenannten finanziellen Härtefalleinwand geltend zu machen.

"Dann ist die Mieterhöhung nicht in vollem Umfang und gegebenenfalls auch gar nicht zu realisieren", sagt Jörg. Allerdings gibt es dafür keine allgemeinen Regeln. Mieter sollten sich im Zweifel beraten lassen.

RND/dpa