Schönheitsreparatur, Kaution und Fristen

Mietvertrag: Welche Klauseln sind zulässig und welche ungültig?

Muss ich das machen? Wenn Mieter ausziehen, gibt es ums Renovieren oft Streit.

Muss ich das machen? Wenn Mieter ausziehen, gibt es ums Renovieren oft Streit.

Viele Vermieter bauen in Mietverträge Klauseln ein, die ungültig sind. Die fragwürdigen Verpflichtungen, die Mieter demnach erfüllen sollen, sind gesetzlich unwirksam. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass in 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten sind. Deshalb sollte, wer in Deutschland eine Wohnung mietet, Rechte und Pflichten genau kennen.

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Schönheitsreparaturen

Zu Schönheitsreparaturen gab es am Bundesgerichtshof zahlreiche Urteile. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter die Wohnung angemessen behandeln muss, während der Vermieter die Immobilie in einem guten Zustand halten muss. Die jährlichen Gesamtkosten für Reparaturen müssen gedeckelt werden. Eine einzelne Reparatur darf nicht 120 Euro übersteigen. Ungültig sind die folgenden Klauseln:

  • Der Vermieter darf nicht einschränken, welche Farbe oder Tapete bei Schönheitsreparaturen verwendet werden muss.
  • Die Entfernung von Bodenbelägen und Tapeten darf der Vermieter nicht verlangen.
  • Starre Fristen zur Renovierung der Wohnung sind unzulässig.
  • Außerdem darf der Vermieter nur eine Renovierung bei Auszug des Mieters verlangen, wenn die Wohnung auch im renovierten Zustand übernommen wurde.

Nutzung der Wohnung

Wer in eine Mietwohnung zieht, will dort nach den eigenen Vorstellungen wohnen. Nicht allen Vermietern gefällt das, sie wollen – mit meist ungültigen Klauseln – die Nutzung der Wohnung einschränken.

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  • Die Haltung von Haustieren generell auszuschließen ist nicht zulässig. Denn Kleintiere wie Fische, Hamster oder Kaninchen dürfen grundsätzlich mit in die Wohnung, deren Ausschluss würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Das heißt aber nicht, dass jede Tierhaltung erlaubt ist. Die Haltung welcher Tiere unter den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Wohnung fällt, muss im Einzelfall geprüft werden.
  • Auch das Musizieren dürfen Vermieter nicht grundsätzlich verbieten. Auch sehr restriktive Regelungen wie die Beschränkung zur Nutzung von Instrumenten auf ein oder zwei Stunden pro Woche müssen Mieter nicht hinnehmen. An Ruhezeiten muss man sich aber trotzdem halten.
  • Rauchen in der Wohnung darf nicht ohne Rücksprache mit dem Mieter verboten werden. Denn generell ist Rauchen Teil des „vertragsgemäßen Verbrauchs der Immobilie“. In den Hausfluren darf Rauchen aber auch ohne Absprache untersagt werden.
  • Der Vermieter darf Besucher in der Wohnung nicht verbieten. Ausnahmen für ein Besuchsverbot kann es aber dann geben, wenn andernfalls die Ruhezeiten verletzt werden.
  • Eine Klausel, die dem Vermieter allgemein das Recht einräumt, die Wohnung zur Überprüfung betreten zu dürfen, ist unzulässig. Liegt allerdings ein Grund vor, darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung besichtigen, zum Beispiel um Mängel zu besichtigen oder Kaufinteressenten herumzuführen.

Kosten

  • Die Kaution darf vom Vermieter nicht nach Belieben bestimmt werden. Die Mietsicherheit darf höchstens drei Netto-Kaltmieten betragen. Wenn eine Bürgschaft oder ein Pfand für Schüssel darüber hinaus gehen, dürfen sie nicht verlangt werden.
  • Über die Kaution hinaus eine Privat-Haftpflichtversicherung zu verlangen ist ebenfalls nicht zulässig. Das Risiko, das über die Kaution hinausgeht, muss der Vermieter tragen.
  • Eine Staffelmiete, bei der in kurzen Abständen der Preis für die Wohnung steigt, ist unzulässig. Es gilt eine Sperrfrist von einem Jahr.
  • Nicht alle Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Will der Vermieter Bankgebühren, Kosten für Mietausfallversicherung oder Reparaturkostenversicherung abschieben, ist das unzulässig. Diese Verwaltungskosten muss der Vermieter selbst tragen.

Mietverhältnis und Kündigung

  • Das Mietverhältnis darf nicht grundlos befristet werden. Mögliche Gründe – meist Eigenbedarf oder bauliche Veränderungen – müssen mitgeteilt werden.
  • Die Wohnfläche darf im Mietvertrag nicht geschätzt werden und muss genau erfolgen. Angaben wie „circa 70 Quadratmeter“ sind unzulässig. Stellt sich nachträglich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche 10 Prozent unter der vertraglich festgeschriebenen liegt, gilt das als Mangel.
  • Die Beseitigung von Mängeln nach Besichtigung der Wohnung auszuschließen ist unzulässig. Jeder Mieter hat das Recht auf eine mangelfreie Wohnung.
  • Die Instandhaltungspflicht des Vermieters darf im Vertrag nicht eingeschränkt werden. Defekte Kühlschränke oder Geschirrspüler, die vom Vermieter überlassen wurden, müssen von ihm auch wieder instand gesetzt werden.
  • Die maximale Kündigungsfrist ist gesetzlich festgeschrieben und beträgt drei Monate. Eine kürzere darf im Vertrag vereinbart werden – länger darf sie aber nicht sein.

Diese Klauseln sind zulässig

Trotz vieler Einschränkungen darf der Vermieter Pflichten und Verbote festlegen, die nicht jedem Mieter gefallen. Besonders auch die Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist, kann oft viele ungewöhnliche Klauseln enthalten.

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  • Eine Mindestmietdauer darf festgelegt werden. Der Kündigungsausschluss darf aber maximal vier Jahre betragen. Ein Ausschluss der Kündigung gilt übrigens für beide Seiten: Auch der Vermieter darf vor Ablauf der Frist nicht kündigen.
  • Der Vermieter darf es untersagen, Wäsche sichtbar auf dem Balkon oder in Fenstern aufzuhängen. Allerdings ist der Passus nur dann zulässig, wenn nicht auch noch das Trocknen von Wäsche in der Wohnung untersagt wird.
  • Der Vermieter darf verlangen, dass Waschmaschinen und Geschirrspüler in Wohnräumen nur mit Aquastop in Betrieb gehen dürfen. Damit soll das Überschwemmen der Wohnung bei einem Defekt der Maschinen verhindert werden. Wenn der Vermieter es verlangt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Aquastop nutzt.

Bevor man sich wegen einer vermeintlich ungültigen Klausel mit dem Vermieter anlegt, sollte man den Vertrag prüfen lassen. Denn das Mietrecht ist kompliziert und kleine Formulierungen wie „in der Regel“ können auf den ersten Blick unzulässige Klauseln zulässig machen. Bei der Prüfung eines Vertrags helfen zum Beispiel Mietervereine wie der Deutsche Mieterbund. Wenn tatsächlich manche Klauseln unwirksam sind, sollte das mit dem Vermieter besprochen werden. Im Zweifelsfall muss der Mieter sich aber trotz Unterschrift des Vertrags nicht an die Klauseln halten.

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