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Vermieter muss Mangel beseitigen

Wenn die Heizung kalt bleibt: In diesen Fällen können Mieter ihre Miete mindern

Blick in eine Mietwohnung (Symbolfoto)

Blick in eine Mietwohnung (Symbolfoto)

Hamburg. In Deutschland besitzt rund die Hälfte aller Haushalte eine Gasheizung. Sollte Russland in Folge des Ukraine-Kriegs die Gaslieferungen einstellen oder weiter kürzen, würde die Versorgung mit Gas in Deutschland an ihre Grenzen kommen. Was bedeutet das für Mieter und Vermieter? Marielle Eifler, stellvertretende Vorsitzende beim Mieterverein zu Hamburg, erklärt die Rechtslage.

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Darf der Mieter die Miete mindern, wenn seine Wohnung nicht ausreichend beheizt werden kann?

Grundsätzlich ja. Denn mietrechtlich liegt dann ein Mangel vor. In diesem Fall wäre die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt.

Das gilt auch, wenn der Vermieter keine Schuld am Gasengpass hat?

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Das ist davon unabhängig. Wenn ein Mangel in der Wohnung entsteht, muss er vom Vermieter beseitigt werden. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt und der Mieter diesen nicht selbst verschuldet hat. Grund und Ursache spielen keine Rolle.

Wie kalt darf es in einer Wohnung ohne Heizung sein?

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Solange der Vermieter den nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen.

Wohnraumtemperaturen dokumentieren

Wie viel Miete darf man kürzen, wenn die Heizung nur teilweise funktioniert?

Das kann man nicht pauschal sagen. Es beginnt bei 10 bis15 Prozent und steigt an, je kälter es wird, auf bis zu 100 Prozent. Mieter sollten also die Temperatur in den Wohnräumen dokumentieren und durch Zeugen bestätigen lassen. Der Deutsche Mieterbund, zu dem der Mieterverein zu Hamburg gehört, rät, die Temperatur im Zimmer dreimal täglich in der Raummitte in einem Meter Höhe zu messen.

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Wie genau muss ich bei einer Mietminderung vorgehen?

Das Minderungsrecht steht dem Mieter gesetzlich zu. Man muss eine Mietminderung also nicht beim Vermieter beantragen, man braucht auch keine Erlaubnis vom Vermieter. Es reicht, wenn man den Mangel beim Vermieter anzeigt und die Mietminderung fordert. Dabei sollte man lieber nicht nur zum Telefon greifen, sondern eine E-Mail oder einen Brief schreiben. Es kann im Interesse der Klärung sinnvoll sein, mit dem Vermieter Vereinbarungen über die Minderungshöhe zu treffen, um spätere gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Das setzt dann den Willen beider Parteien zur Einigung voraus, man muss sich entgegenkommen, auch bei der Höhe der Minderung.

Mietminderung möglichst zeitnah geltend machen

Wie lange kann man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Ansprüche wegen Mietminderung verjähren innerhalb von drei Jahren. So lange sollten Mieter aber lieber nicht warten, denn wenn es zum Streit kommt, müssen sie die Gründe für die Minderung beweisen und das wird immer schwieriger, je mehr Zeit vergangen ist. Weil es viele Vermieter gibt, die sagen, eine Mietminderung darf nur gefordert werden, wenn die Miete unter einem entsprechenden Vorbehalt gezahlt wurde, sollten Mieter, um deswegen Streit zu vermeiden, sofort beim Entstehen des Mangels ihre Rechte vorbehalten. Wenn sie das nicht gemacht haben, ist es aber noch nicht zu spät, wie auch der Bundesgerichtshof mittlerweile entschieden hat.

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Was könnte der Vermieter beim Ausfall der Heizung unternehmen?

Er könnte Abhilfe schaffen, indem er zum Beispiel Ölradiatoren bereitstellt. Ein solches Provisorium reicht meist nicht, um die ganze Wohnung warm zu bekommen, mildert aber die Folgen des Heizungsausfalls und damit reduziert sich auch die Mietminderung. Die Kosten für diese Ersatzmaßnahme muss der Vermieter komplett tragen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter, nachdem er den Vermieter vergeblich und unter Fristsetzung aufgefordert hat, selbst Heizgeräte beschafft.

Kann der Vermieter verpflichtet werden, das Dach oder die Fassade zu dämmen?

Es gibt keine rechtliche Verpflichtung zum Dämmen. Wer in einen ungedämmten Altbau zieht und den Mietvertrag unterschreibt, hat später keinen Anspruch auf Modernisierung.

Mängel sollten schnellstmöglich beseitigt werden

Und wenn die Fenster undicht sind?

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Dann sollte man schnellstmöglich den Vermieter auffordern, den Mangel zu beseitigen. Das gilt natürlich auch für Schäden an Fassade oder Dach. Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch darauf, dass einfach verglaste Fenster durch dreifach verglaste ersetzt werden. Andererseits ist die Doppelverglasung heutzutage Standard im Fensterbau und der Vermieter dürfte gar kein schlechteres durch seine Handwerker angeboten bekommen.

Wie verhält es sich bei der Wasserversorgung?

Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ist ein Mangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss. Hier gilt dasselbe wie bei der Versorgung mit Heizwärme. Mieter sollten unverzüglich den Vermieter informieren, sich alle Rechte vorbehalten, die Instandsetzung verlangen und, sofern möglich, eine Ersatzversorgung fordern bzw. dann selbst organisieren. Wir erwarten, dass kein Vermieter die Versorgung drosselt, weil er seine Mieter zum Sparen zwingen will. Insofern hoffen wir, dass die Probleme, die der kommende Winter mit sich bringt, vernünftig und partnerschaftlich geklärt werden.

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