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Fragen und Antworten

Mieterhöhung: Wann sie zulässig ist – und wann nicht

Ein Wohnhaus in der Hedemannstrasse in Berlin Mitte.

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen – vor allem in Großstädten. Viele Mieterinnen und Mieter bekommen das zu spüren. Selten bleibt der Mietpreis über eine lange Zeit konstant. Selbst bei unbefristeten Mietverträgen kann plötzlich eine Mieterhöhung ins Haus flattern. Doch nicht alle Mieterhöhungen sind rechtens. Denn der Vermieter oder die Vermieterin muss sich bei der Erhöhung des Mietpreises an klare rechtliche Vorgaben halten. Welche das sind und was Sie als Mieter oder Mieterin tun können, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Wie setzt sich die Miete zusammen?

Der Preis für die Wohnung wird zu Beginn des Mietverhältnisses vertraglich festgehalten. Der Vermieter oder die Vermieterin kann diesen Betrag festlegen, muss sich aber mindestens an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Nachbarschaft durchschnittlich vereinbart wurden.

Deutsche Wohnen über Mieterhöhungen: „Niemand wird seine Wohnung verlieren“

Die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen versucht ihre Aussage vom Mittwoch, Mieten künftig entsprechend der allgemeinen Preissteigerung anzuheben, zu relativieren.

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Neben der Nettomiete wird zusätzlich eine Nebenkostenvorauszahlung verlangt. Dabei werden die anfallenden Kosten für den Betrieb des Hauses auf alle Mieterinnen und Mieter eines Wohnhauses umgelegt und im Voraus erhoben. Fallen die Zahlungen zu hoch oder zu niedrig aus, kann es zu einer Nachzahlung oder einer Rückforderung kommen.

Mietspiegel: Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Jede Mieterhöhung muss begründet werden. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter oder die Vermieterin immer die Nettomiete zugrunde legen. Die Miete darf dann auf den ortsüblichen Satz angehoben werden, der dem Mietspiegel zu entnehmen ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Vermieter/die Vermieterin muss den Mietspiegel nicht unbedingt mitschicken. Dann muss er jedoch frei zugänglich oder auf der Seite der Stadt abrufbar sein.

Neuer Mietspiegel 2022 tritt in Kraft: Was ändert sich?

Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde und kann je nach Ort sehr unterschiedlich ausfallen. Verpflichtend müssen die Merkmale „Wohnungsart, Wohnungsgröße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ berücksichtigt werden (§ 558 Abs. 2 BGB). Bisher war es für die Städte und Gemeinden nicht verpflichtend, einen Mietspiegel aufzustellen.

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Am 1. Juli 2022 tritt der neue Mietspiegel in Kraft. Alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern sollen dann einen Mietspiegel einführen. Führen sie nur einen einfachen Mietspiegel ein, müssen sie diesen bis zum 1. Januar 2023 ausarbeiten. Für die Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels haben sie Zeit bis zum 1. Januar 2024.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB). Ziel der Mietspiegelreform ist es, in Zukunft nur noch „qualifizierte Mietspiegel“ zur Begründung einer Mieterhöhung gelten zu lassen.

Wie viel Mieterhöhung ist 2022 zulässig?

Bei einer Mieterhöhung, die mit einer Anpassung an den Mietspiegel begründet wird, muss sich der Vermieter oder die Vermieterin an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die Miete darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug das erste Mal steigen. Mit einer Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats kann die Miete tatsächlich aber erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wenn die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht wurde, kann sie jedoch zusätzlich an die ortsübliche Miete angepasst werden.

Der Mieterhöhung kann allerdings nicht beliebig hoch sein. Auch nicht im Rahmen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieterinnen und Vermieter müssen bei der Preiserhöhung die sogenannte Kappungsgrenze beachten.

Kappungsgrenze: Was bedeutet das? Und wie hoch ist sie?

Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen darf (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Regelung soll langjährige Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen. Das kann passieren, wenn die Miete über viele Jahre nicht erhöht wurde und dann auf einen Schlag an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. In diesem Fall greift die Kappungsgrenze von 20 Prozent.

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Der Gesetzgeber sieht vor, dass Städte und Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken können, wenn der Wohnungsmarkt vor Ort besonders angespannt ist (§ 558 Abs. 3 BGB). Dann darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent steigen, selbst wenn der ortsübliche Vergleichswert noch nicht erreicht ist. 360 Städte und Gemeinden haben sich zu diesem Schritt entschieden. So zum Beispiel Berlin, Frankfurt (Main), Dresden, Hamburg, Bremen und Rostock. Eine Übersicht alle Städte und Gemeinden mit einer abgesenkten Kappungsgrenze finden Sie hier.

Inflation? Welche Gründe es für eine Mieterhöhung gibt

Mieterhöhungen müssen vom Vermieter/der Vermieterin immer begründet werden. Eine Begründung kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Aber auch im Falle einer Modernisierung müssen Mieterinnen und Mieter mit einer Erhöhung des Mietpreises rechnen (siehe unten). Die Inflation und die gestiegenen Energiepreise gelten jedoch nicht als Grund für eine Mieterhöhung.

Der Vermieter/die Vermieterin kann wegen der höheren Energiepreise jedoch die Nebenkostenvorauszahlung anheben. Allerdings benötigt es dafür die Zustimmung der Mieterin oder des Mieters.

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Eine Ausnahme bilden Staffel- und Indexmieten. Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag. Dem muss der Mieter bei Vertragsabschluss zustimmen. Bei den jeweiligen Erhöhungen ist die Zustimmung des Mieters oder der Mieterin dann nicht mehr notwendig. Bei der Staffelmiete darf der Anstieg auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ausmachen. Darüber hinaus darf es aber keine weiteren Mietpreiserhöhungen geben.

Bei der Indexmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr gemäß der Inflationsrate. Auch hier darf es keine weitere Mieterhöhung nach dem Mietspiegel geben.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Geht das?

Ja! Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist möglich. Wenn der Vermieter/die Vermieterin die Immobilien aufwertet, beispielsweise indem er/sie Balkone anbringt oder einen Aufzug einbauen lässt, können die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB).

Eine Wohneinheit mit Balkonen in Leipzig: Mit Maßnahmen der Modernisierung können Vermieter eine Mieterhöhung verlangen.

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Allerdings nur begrenzt. Bis zu 8 Prozent von den Kosten für die Modernisierung dürfen Vermieter und Vermieterinnen auf den Jahresmietpreis aufschlagen.

Welche Frist gilt bei Mieterhöhungen?

Für eine Mieterhöhung bedarf es die Zustimmung der Mieterinnen und Mieter. Dafür muss der Vermieter oder die Vermieterin eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten einräumen. Diese Frist beginnt mit dem Eingang des Schreibens und endet mit Ablauf des zweiten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).

Mieterinnen und Mieter können der Mieterhöhung allerdings nur widersprechen, wenn die Mieterhöhung unbegründet ist. Das kann beispielsweise passieren, wenn der Vermieter oder die Vermieterin die Wohnung besser kategorisiert, als sie eigentlich ist, um sie im Mietspiegel höher einzuordnen.

Im Falle eines Widerspruchs kann der Vermieter oder die Vermieterin die Erhöhung des Mietpreises vor Gericht einklagen. Dafür gilt eine Frist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine Zustimmung ist nicht unbedingt erforderlich. Mieterinnen und Mieter können die Mieterhöhung auch einfach akzeptieren, indem sie den geforderten Betrag überweisen.

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Mieterhöhung: Was passiert, wenn man nicht reagiert?

Reagieren Mieterinnen und Mieter nicht auf die Forderung und bezahlen nach Ablauf der Frist nicht den höheren Mietpreis, gilt das als Widerspruch. Auch dann muss der Vermieter oder die Vermieterin eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht erheben. Wenn Mieterinnen und Mieter der Meinung sind, die Mieterhöhung sei unbegründet und das gut begründen können, kann es sich jedoch lohnen, einen Widerspruch zu formulieren. Im Zweifel verzichtet der Vermieter oder die Vermieterin auf Rechtsmittel und die Mieterhöhung.

In jedem Fall ist es ratsam, die Einschätzung eines Experten oder einer Expertin einzuholen, etwa beim Mieterschutzbund. Dieser kann auch beim Formulieren des Widerspruchs helfen.

RND/lau

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