Im Mietrückstand: Wann darf der Vermieter kündigen?

  • Die Mietpreise steigen in deutschen Großstädten weiter an, weshalb Mietzahlungen für viele Menschen zunehmend schwieriger zu finanzieren sind.
  • Wann droht eine fristlose Kündigung, und wie sieht die Rechtsgrundlage für Mieter und Vermieter aus?
  • Die wichtigsten Fragen zu Mietrückständen beantworten wir hier.
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Was passiert, wenn die Miete an den Vermieter nicht rechtzeitig überwiesen wird? Droht dem Mieter dann eine fristlose Kündigung? Wie sollte ein Vermieter bei fehlenden Mietüberweisungen vorgehen? Diese und weitere Fragen werden im Mietrecht beantwortet.

Kann der Vermieter wegen verspäteter Mietzahlung kündigen?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss spätestens am dritten Werktag im Monat die Zahlung der Miete an den Vermieter veranlasst werden. Dabei reicht es für den Mieter aus, die Überweisung bis zu diesem Zeitpunkt in Auftrag zu geben. Das Datum für den Zahlungseingang ist hiermit nicht gemeint. Sollte die Miete einmal ausbleiben, ist dies nicht gleich ein Kündigungsgrund. Erst wenn der Mieter seine Miete zweimal hintereinander zu spät zahlt, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bei immer wieder verspäteten Mietüberweisungen muss der Vermieter jedoch vorerst eine Abmahnung an den Mieter schicken. Erst dann ist laut Bundesgerichtshof eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug möglich.

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Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten vollständig oder teilweise nicht zahlt, kann es zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses kommen. Dabei muss der anfallende Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete betragen. Sollte sich der gesamte Rückstand der Zahlungen über einen längeren Zeitraum summiert haben, ist eine fristlose Kündigung ab dem Fehlbetrag von zwei Monatsmieten fällig. Dabei kann sich der Mietrückstand auch durch ausbleibende Nebenkostenzahlungen anhäufen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter aufgrund von Wohnungsmängeln die Miete entsprechend gemindert zahlt. In diesem Fall wirkt sich das nicht auf den Mietrückstand aus. Des Weiteren kann bei Mietausfällen auch ein Mahnverfahren eröffnet werden.

Wie sehen die außergerichtlichen Möglichkeiten aus?

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Um als Mieter oder Vermieter den Streit um ausbleibende Mietzahlungen zu schlichten, gibt es auch außergerichtliche Maßnahmen.

Das Gespräch suchen

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Sollte die Miete nach Ablauf der Frist nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein, kann er das persönliche Gespräch mit dem Mieter suchen. Dabei kann er sich nach dem Grund der ausgebliebenen Mietzahlung erkundigen. Der Vermieter kann dem Mieter als Vorschlag unterbreiten, den Mietrückstand innerhalb einer Woche zu tilgen. Zudem kann dem Mieter eine Mietkautionsbürgschaft oder Ratenzahlung angeboten werden.

Abmahnung schreiben

Sollte der Mieter trotz des persönlichen Gesprächs seiner Mietzahlung weiterhin nicht nachkommen, kann eine Abmahnung erfolgen. Durch die Abmahnung wird der Mieter schriftlich aufgefordert, die Mietschulden zu bezahlen. Außerdem kann damit in Zukunft sichergestellt werden, dass der Mieter seiner Zahlungspflicht nachkommt. Im Zuge der Abmahnung gibt es für den Vermieter auch die Möglichkeit, vom Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen. Bei dem Vermieterpfandrecht dürfen laut BGB bei Mietschulden auch Wertgegenstände aus der Wohnung des Mieters vom Vermieter beschlagnahmt werden.

Wie sehen Form und Inhalt einer fristlosen Kündigung aus?

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages muss in einer schriftlichen Form erfolgen. Diese muss an alle Mieter gesendet und von allen Vermietern unterschrieben werden. Dabei kann eine Kündigung nur von der bevollmächtigen Person ausgeübt werden, die eine Vollmacht besitzt. Außerdem muss für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ein Grund angegeben werden.

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Diese inhaltlichen Punkte sollten in einem Kündigungsschreiben vorhanden sein:

  • Alle Mieternamen
  • Exakte Wohnungsbezeichnung
  • Kündigungsdatum
  • Detaillierte Begründung der Kündigung
  • Hinweis auf Räumung der Wohnung und Übergabe in vereinbartem Zustand mit allen Schlüsseln
  • Termin der Abnahme
  • Hinweis auf Widersprechung des Vermieters bei widerrechtlicher Fortsetzung des Mietvertrages und möglicher Räumungsklage sowie Nutzungsentschädigung
  • Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters

Was ist eine Räumungs- und Zahlungsklage?

Wenn der Mieter nach der Kündigung des Mietvertrages nicht auszieht, kann durch einen Anwalt eine Räumungsklage erhoben werden, wodurch der Mieter rechtskräftig die Wohnung verlassen muss. Neben der Räumungsklage sollte es auch eine Zahlungsklage vom Vermieter geben. Hierbei werden alle vom Mieter hinterlassenen Mietschulden durch das Urteil eines Gerichts eingeklagt.

Wann wird eine fristlose Kündigung unwirksam?

Eine fristlose Kündigung kann in mehreren Fällen unwirksam werden:

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  • Wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung den Rückstand der Miete innerhalb kürzester Zeit begleicht.
  • Wenn die Mietschulden innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach der rechtlichen Wirksamkeit der Räumungsklage bezahlt werden. Hierbei muss die Zahlung alle Mietschulden vollständig aufheben.
  • Wenn eine öffentliche Stelle die Mietrückstände übernimmt. Eine dafür vorgesehene Erklärung muss laut dem BGB zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vorliegen.

Besonderer Hinweis aufgrund der Corona-Krise

Um private und gewerbliche Mieter während der Corona-Zeit zu schützen, wurde ein Hilfspaket von der Bundesregierung beschlossen. Hierbei wird das Kündigungsrecht des Vermieters temporär eingeschränkt. Wer durch die Pandemiesituation mit seiner Mietzahlung vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 im Verzug ist, darf vom Vermieter keine Kündigung bekommen. Die Zahlungspflicht des Mieters ist hierbei jedoch ausgenommen. Etwaige Mietrückstände müssen nach einer Frist von zwei Jahren bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden.

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