Ländervergleich: Der Immobilienmarkt in Skandinavien

  • Wohnen sie noch oder leben sie schon: In Skandinavien zieht es die meisten Menschen in die Städte.
  • Doch wie hoch sind die Kosten für eine Wohnung so hoch im Norden?
  • Ein Überblick über die Miet- und Kaufpreise in Finnland, Dänemark, Schweden und Norwegen.
Sebastian Hoff
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Bunte Fassaden, Hygge als Inbegriff für Gemütlichkeit, viel Design und eine malerische Landschaft ringsherum – so stellt man sich gemeinhin Häuser in Skandinavien vor. Aber hält dieses Bild einem Realitätscheck stand? Wie ist der Wohnungsmarkt im Norden? Bestehen große Unterschiede zwischen den Ländern? Ein Überblick:

Dänemark: Dort zieht es die Menschen immer stärker in die Städte. Besonders nachgefragt sind Aarhus, Odense und vor allem Kopenhagen. Die Wohnungspreise stiegen der Nachfrage entsprechend und betragen in der Landeshauptstadt im Schnitt gut 5400 Euro pro Quadratmeter. Laut einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte muss für Wohnraum in Kopenhagen gut 200 Prozent mehr bezahlt werden als im Landesdurchschnitt, der 2018 bei 2554 Euro pro Quadratmeter lag.

Vor allem in ländlichen Regionen fielen die Preise dagegen deutlich. Dort sind Immobilien mitunter schwer zu verkaufen. Deutsche, die in Grenznähe wohnen, suchen zwar günstigen Wohnraum. Aber in Dänemark darf nur Immobilien erwerben, wer bereits fünf Jahre lang steuerpflichtig in dem Land gelebt hat. Wenn die Dänen eine Immobilie erwerben, wenden sie dafür durchschnittlich viereinhalb Jahresgehälter auf – etwas weniger, als Deutsche ausgeben. Die Maklergebühr ist bereits im Kaufpreis enthalten, die Nebenerwerbskosten sind vergleichsweise gering.

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Da in Dänemark, verglichen mit dem EU-Durchschnitt, viel gebaut wird, besteht in den meisten Regionen ein gutes Angebot an Wohnraum. Trotzdem geben die Dänen fürs Wohnen im Vergleich zu anderen EU-Staaten sehr viel Geld aus – vor allem in den Städten. Die Miete beträgt in Kopenhagen im Schnitt 18 Euro pro Quadratmeter, in Aarhus sind es mehr als 16 Euro.

Schweden: Jahrzehntelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: steil nach oben. Wohnraum verteuerte sich zwischen 1990 und 2017 um rund 300 Prozent. Besonders kostspielig sind die Metropolen, allen voran die Hauptstadt Stockholm. Der Quadratmeter Wohnfläche kostet dort inzwischen im Schnitt rund 9000 Euro.

Grund für diese Entwicklung war zum einen die zunehmende Attraktivität der Städte. Zum anderen waren die Darlehenszinsen extrem niedrig. Außerdem mussten Käufer kaum Eigenkapital einbringen und konnten sogar tilgungsfreie Darlehensverträge abschließen. Das sogenannte Betongold galt daher als attraktive Geldanlage. Die Folge: Viele Schweden erwarben Eigentum und finanzierten dieses mit Krediten.

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Doch jetzt scheint ein Wendepunkt erreicht zu sein: Vor allem in Stockholm entstand viel neuer Wohnraum, die Politik verpflichtete Käufer dazu, Eigenkapital einzubringen und Darlehen zu tilgen. Daraufhin stagnierten die Immobilienpreise oder fielen mancherorts sogar. Einer Studie des Investmentbanking-Unternehmens Goldman Sachs zufolge sind die Hauspreise in Schweden aber immer noch stark überbewertet. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise weiter einbrechen, betrage bis zu 40 Prozent.

Norwegen: Dank großer Öl- und Gasvorkommen verdienen die Norweger so viel wie in kaum einem anderen Land der Erde. Entsprechend viel können sie fürs Wohnen ausgeben. Begehrt ist vor allem der vergleichsweise milde Süden des Landes. Laut dem Internetportal immobilienscout24.de gilt Oslo als einer der teuersten Wohnorte weltweit. Der Wohnungsmarkt im Land ist insgesamt aber entspannt, weshalb die Preise stagnieren.

Immobilien werden in Norwegen ausschließlich über Makler verkauft. Dafür werden privatwirtschaftliche Verträge abgeschlossen, eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Die Kosten für den Makler trägt in der Regel der Verkäufer. Für Ausländer bestehen kaum Einschränkungen beim Erwerb von Immobilien.

Finnland: Hier gilt: Je näher die Immobilie am Zentrum einer Stadt oder eines großen Ortes liegt und je weiter südlich sie sich befindet, desto teurer ist sie. Etwa ein Viertel aller Finnen lebt im Großraum Helsinki. In der Hauptstadt müssen für einen Quadratmeter Wohnfläche oft 4500 Euro oder mehr bezahlt werden. Wer in Finnland eine Immobilie erwirbt, zahlt 4 bis 5 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision und eine Grundsteuer. Wird das Haus oder die Wohnung nicht selbst bewohnt, werden pauschal 30 Prozent Kapitalertragssteuer fällig.

Weil die Immobilienpreise hoch sind und es vor allem in begehrten Lagen an Wohnraum mangelt, wurde die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren stark gefördert. Der Anteil an Sozialwohnungen bei Neubauten muss dabei mindestens 25 Prozent betragen. Knapp 60 Prozent der Finnen leben in Wohneigentum. Vor allem in Helsinki gibt es viele Mietwohnungen. Die Preise dafür sind hoch und vergleichbar mit deutschen Metropolen.

In Finnland werden Mieter über ein spezielles Wohnrechtssystem abgesichert: Sie zahlen einmalig 15 Prozent des Marktwerts des Hauses oder der Wohnung an den Besitzer. Ab dann sind sie quasi unkündbar. Sobald sie ausziehen, erhalten sie das Geld zurück.

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