Baulandpreise gehen durch die Decke – und lassen auch die Mieten steigen

  • Nicht nur bei Immobilien klettern die Preise stetig in die Höhe – auch Bauland wird zusehends teurer.
  • Mancherorts stieg der Wert sogar um mehrere Hundert Prozent.
  • Das hat große Auswirkungen auf die Bauherren und auch auf die Entwicklung der Mietpreise.
Sebastian Hoff
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Nicht nur bei Immobilien gibt es eine hohe Dynamik bei der Preisentwicklung – auch Bauland wird stetig teurer. Schließlich bestimmen Angebot und Nachfrage über den Preis. Das hat aber starke Auswirkungen – sowohl für Bauherren wie auch für Mieter.

Wie haben sich die Preise für Bauland entwickelt? Betrug der Preis für einen Quadratmeter Bauland 1962 im Bundesdurchschnitt noch 7,58 Euro, kletterte er bis zum Jahr 2019 auf rund 190 Euro. Laut Bundesamt für Statistik war der Anstieg innerhalb der vergangenen zehn Jahre mit 55 Prozent besonders hoch. „In den Metropolen sind die Baulandpreise förmlich explodiert, mit aberwitzigen Steigerungsraten von 136 Prozent in Hamburg und bis zu 450 Prozent in Berlin“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Die Schere geht in Deutschland immer weiter auseinander: In München werden im Schnitt fast 2400 Euro pro Quadratmeter bezahlt, im Landkreis Elbe-Elster sind es gerade einmal rund 13 Euro.

Boden als Spekulationsobjekt

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Was sind die Gründe? „Wohnbauland hat sich in den letzten Jahren als einer der Flaschenhälse für den Wohnungsbau erwiesen“, sagt Markus Lammert, Sprecher des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI). Dieser Umstand ermöglicht enorme Renditen: „Boden ist vor allem seit der Weltwirtschaftskrise immer mehr zur lukrativen Anlage und zum Spekulationsobjekt geworden“, schreibt das Bündnis Bodenwende, das sich überparteilich für eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik einsetzt. Die Folge sei ein überhitzter Immobilienmarkt, so der DMB: „Die Immobilienpreise werden in vielen Städten um mindestens 15 bis 30 Prozent zu hoch eingestuft.“

Nach Angaben der Partei Bündnis 90/Die Grünen sind aktuell Baugenehmigungen für rund 600.000 Wohnungen ungenutzt – damit werde Bauland künstlich verknappt, so die Kritik. Hinzu kommt: Viele Verwaltungen sind personell unterbesetzt. In Berlin zum Beispiel dauere die Verabschiedung von Bebauungsplänen derzeit im Schnitt zehn Jahre, erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft (gdw).

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40 Prozent des Nettoeinkommens für die Kaltmiete

Welche Auswirkungen sind zu beobachten? Das Bauen verteuert sich mancherorts gewaltig: „Machen die Grundstückskosten bei einem Neubauprojekt üblicherweise bis zu einem Viertel der Gesamtkosten aus, liegt der Anteil in begehrten Lagen und mit teuren Bodenpreisen bei einem Drittel, Tendenz steigend“, schreibt der DMB. Nicht zuletzt weil die Baulandpreise so stark stiegen, nahm die Belastung der Haushalte durch Wohnkosten seit 2010 um 9 Prozentpunkte auf 29 Prozent des Haushaltseinkommens zu. Eine durchschnittliche Berliner Familie muss sogar gut 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete aufbringen.

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Nachverdichtung ist eine Option

Was kann die Politik tun? Der DMB empfiehlt, dass Bund und Länder Grundstücke und Bauland nur noch an Kommunen veräußern. „Sie müssen zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht für alle Grundstücke in ihrer Gemeinde erhalten.“ Die Preise sollten sich nach dem tatsächlichen Verkehrswert richten. Der DMB fordert darüber hinaus, dass Kommunen leichter Baugebote aussprechen dürfen. In dem Fall werden Eigentümer zum Bauen verpflichtet.

Außerdem sollten steuerfreie Immobilien- und Grundstücksgeschäfte sowie sogenannte Share Deals, die das Vorkaufsrecht der Kommunen aushebeln, eingeschränkt werden. Laut Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum (VWE), sollte das Baurecht so angepasst werden, dass stärker nachverdichtet werden kann – etwa indem auf Discounter Wohnungen gebaut oder Büroflächen in Wohnraum umgewandelt werden dürfen.

Die Bundesregierung habe vergangenen November das Baulandmobilisierungsgesetz auf den Weg gebracht, das sich derzeit im parlamentarischen Verfahren befinde, erläutert BMI-Sprecher Markus Lammert. Dieses ziele unter anderem darauf ab, die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Schaffung von Wohnraum zu unterstützen. Kritikern gehen die darin vorgesehenen Regelungen nicht weit genug.

Welche Rolle spielen die Kommunen? Sie sollten mehr Sanierungsgebiete ausweisen, in denen sie Vorkaufsrechte wahrnehmen können, regt Jost an. Außerdem sollten sie Flächenpotenziale mobilisieren – zum Beispiel Gewerbebrachen. Grundstücke sollten vermehrt im Wege des Erbbaurechts vergeben werden, und zwar vorrangig für den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbaren Mietwohnungen, ergänzt der DMB. Außerdem fordert der Verband, Baugenehmigungen zeitlich zu begrenzen.

Immer mehr Berliner für Enteignungen

Ultima ratio oder sozialistisches Abenteuer? Zwischen diesen beiden Polen bewegt sich derzeit die Debatte um Enteignungen in Berlin. Nachdem dort der Mietendeckel gescheitert ist, befürwortet aktuell knapp die Hälfte aller Berliner, dass die Politik drastischere Maßnahmen ergreift, um den stark steigenden Mieten Herr zu werden. Derzeit läuft ein Volksbegehren, dass sich dafür einsetzt, Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen zu enteignen und deren Besitz gegen Entschädigung in die öffentliche Hand zu überführen. Kritiker äußern nicht nur rechtliche Bedenken, sondern befürchten zudem, dass Investoren dadurch abgeschreckt würden und sich die Situation am Wohnungsmarkt noch weiter verschärfen könnte.

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