Gutachten lassen tief blicken: Vor Hausbau Baugrund checken

Ein Bagger schaufelt in einer Baugrube

Vor jedem Hausbau sollte der Baugrund untersucht werden – möglichst vor Vertragsabschluss.

Hannover. In die Erde kann niemand hineinschauen. Was sich dort verbirgt, ist mit dem bloßen Auge nicht zu erkennen. Beim Hausbau kann das zum Problem werden: Denn nicht selten besitzt der Untergrund unterschiedlich tragfähige Schichten, zum Beispiel festen Ton und weiche Torflinsen. Dann besteht die Gefahr, dass ein Haus im wahrsten Sinne des Wortes in Schieflage gerät. Außerdem können sich im Erdreich große Findlinge, Bauschutt oder hohes Grundwasser verbergen, die besondere Baumaßnahmen erfordern.

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Straßenbezeichnungen können Hinweise auf Baugrund geben

Hinweise auf den Baugrund können bereits Straßenbezeichnungen geben, schreibt die Gütegemeinschaft Fertigkeller (GÜF): „Straßen, die In der Aue, Zum Steinbruch oder Am Lehmberg heißen, tragen ihren Namen selten grundlos.“ Wer beim Bauen auf Nummer sicher gehen will, sollte grundsätzlich ein geologisches Bodengutachten anfertigen lassen. „Das ist für mich ein Muss wie die Haftpflichtversicherung beim Auto, denn ein Baugrund ist immer risikobehaftet“, betont Udo Schumacher-Ritz vom Verein zur Qualitätskontrolle am Bau. Und Ulrich Schiffler, Sachverständiger des Verbands Privater Bauherren, ergänzt: „Solange wir nicht wissen, welchen Baugrund wir haben, solange wissen wir auch nicht, wie wir das Haus gründen und konstruieren müssen.“

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Baugrundgutachten vor Grundstückskauf

Wann sollte ein Baugrundgutachten angefertigt werden? Unbedingt vor dem Grundstückskauf oder Abschluss eines Bauvertrages, betont Fabian Tews, Sprecher der Gütegemeinschaft Fertigkeller. Denn anschließend lässt sich besser abschätzen, welche Kosten auf den Bauherren zukommen. Gegebenenfalls könne beim Kaufpreis nachverhandelt werden. Wird kein Gutachten erstellt, sollte im Vertrag festgelegt werden, dass Risiken und Verantwortung beim Bauträger liegen, rät Schumacher-Ritz.

Wie findet man einen Gutachter? „Bauherren können Bauunternehmer vor Ort und Kellerhersteller fragen oder im Internet und den Gelben Seiten nachschauen“, erklärt Tews. Schumacher-Ritz empfiehlt, ins Baugebiet zu gehen und sich bei anderen Bauherren zu erkundigen.

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Eine Bodenprobe wird entnommen

Wer beim Bauen auf Nummer sicher gehen will, sollte grundsätzlich ein geologisches Bodengutachten anfertigen lassen.

Wie wird ein geologisches Gutachten erstellt? Dafür gelten DIN-Normen, erklärt Schumacher-Ritz: „Beim Einfamilienhaus werden in der Regel zwei Bohrungen an diagonal gegenüberliegenden Ecken in mindestens fünf Meter Tiefe vorgenommen.“ Anschließend schaut sich der Gutachter das sogenannte Korngerüst an, das Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens in allen Schichten gibt.

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Beim Einfamilienhaus werden in der Regel zwei Bohrungen an diagonal gegenüberliegenden Ecken in mindestens fünf Meter Tiefe vorgenommen.

Udo Schumacher-Ritz vom Verein zur Qualitätskontrolle am Bau

Was sollte ein Gutachten beinhalten? Laut GÜF sollte es „unter anderem eine exakte Beschreibung der Geologie sowie Informationen zum Grundwasser wie den Bemessungswasserstand und mögliche ökologische Belastungen umfassen“. Auch Angaben zu Erdbebenzonen, zu geologischen Untergrund- und Baugrundklassen sowie zur Frostsicherheit und zur Versickerungsfähigkeit sollten aufgeführt sein. Wichtig seien auch Empfehlungen für bauliche Maßnahmen, ergänzt Schumacher-Ritz. Für den Laien sind seiner Erfahrung nach die Gutachten zwar schwer zu verstehen: „Bauträger und Architekten können die aber lesen und ihre Schlüsse daraus ziehen“, sagt er.

Wie hoch sind die Kosten für ein Gutachten? Zwischen 750 und 2500 Euro für ein Einfamilienhaus, sagt Schumacher-Ritz. Er empfiehlt, daran nicht zu sparen: „Wer das billigste Gutachten in Auftrag gibt, der bekommt auch nicht viel.“ Wenig aussagekräftig seien Gutachten, die fast ausschließlich aus Tabellen bestehen und die Überschrift „Kurzbericht“ tragen, schreibt die GÜF.

Wer kommt für die Kosten auf? Das Baugrundgutachten zahlt in der Regel der Bauherr, der es entweder selbst oder über den Bauträger in Auftrag gibt. Angesichts der Tatsache, dass Risiken rechtzeitig erkannt werden, sei das aber „gut investiertes Geld“, meint Tews.

Welche Konsequenzen kann das Ergebnis haben? Das Gutachten gibt etwa Aufschluss darüber, ob der Boden ausgetauscht werden muss. Bei hoch stehendem Grundwasser müsse auf eine fachmännische Abdichtung des untersten Stockwerks geachtet werden – etwa mit wasserundurchlässigem Beton oder einer sogenannten weißen Wanne, schreibt die GÜF. Eventuell seien auch spezielle Tiefbaumaßnahmen erforderlich, sagt Tews: „Die Kosten dafür sollten aber im Verhältnis zum Hausbau stehen.“ Sei das nicht der Fall, sollten Bauherren von dem Grundstück Abstand nehmen.

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