Warum das Grundbuch eine Pflichtlektüre für Käufer von Grundstücken oder Immobilien ist

  • Wer ein Grundstück oder Haus erwirbt, sollte einen Blick ins Grundbuch werfen.
  • Doch keine Sorge: Um das Rechtliche kümmern sich Notare.
  • Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Grundbuch im Überblick.
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Für die meisten Käuferinnen und Käufer von Grundstücken oder Immobilien ist es ein Buch mit sieben Siegeln: das Grundbuch. Doch sie kommen nicht umhin, sich damit zu beschäftigen. Auch wer Eigentum schon länger besitzt, sollte sich in bestimmten Fällen damit auseinandersetzen. Aber deshalb muss sich niemand juristisch fortbilden. „Die Aufgabe ist bei Notaren gut aufgehoben“, sagt Rechtsanwalt Wolfgang Jakob von der Arbeitsgemeinschaft (Arge) Baurecht.

Max Ehrl, Geschäftsführer des Deutschen Notarvereins, weist darauf hin, dass der Notar die Beteiligten unparteiisch betreue und einen rechtlich ausgewogenen Vertrag erstelle. Er sei nicht Vertreter einer Partei. „Wer zum Beispiel einen Kaufvertrag nochmals einseitig rechtlich prüfen lassen möchte, sollte damit einen Fachanwalt beauftragen“, empfiehlt er.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch regelt insbesondere die Eigentumsfrage für jedes bebaute und unbebaute Grundstück. Außerdem sind darin Rechte und Pflichten benannt. Es ist in der Regel beim Grundbuchamt hinterlegt und besteht aus fünf Teilen: In der Aufschrift ist unter anderem das zuständige Amtsgericht vermerkt. Im Bestandsverzeichnis finden sich Angaben etwa zur Größe und Lage des Grundstücks. In Abteilung I ist die Eigentümerin oder der Eigentümer verzeichnet. In Abteilung II finden sich Angaben zu Belastungen, die auf dem Grundstück liegen können. In Abteilung III sind Grundpfandrechte eingetragen. Dies ist in der Regel die Grundschuld, die Banken als Sicherheit für ein gewährtes Darlehen dient. „Die Bank ist aber nicht Eigentümer, sondern Gläubiger“, erläutert Jakob.

Wer darf Einsicht nehmen?

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Eigentümer grundsätzlich immer, erklärt Ehrl: „Andere müssen wegen des Persönlichkeitsschutzes des Eingetragenen ein berechtigtes Interesse darlegen.“ Das treffe zum Beispiel auf Erben oder Gläubiger zu. Dem Informationsinteresse der Kaufinteressierten wird aber in der Praxis regelmäßig Rechnung getragen, indem diese vom Verkäufer eine Vollmacht erhalten, die zur Einsicht ins Grundbuch berechtigt. Ein Auszug aus dem Grundbuch kostet zehn, eine beglaubigte Abschrift 20 Euro.

Steht ein Kaufvertrag kurz vor dem Abschluss und ist die Finanzierung gesichert, muss ein Notar hinzugezogen werden, der in jedem Fall Einblick ins Grundbuch nimmt und beide Parteien über Inhalte und mögliche Konsequenzen aufklärt. Er achte außerdem darauf, dass alle Eintragungen korrekt seien, sagt Jakob. So komme es schon mal vor, dass falsche Zahlen im Grundbuch stehen. Für die Dienste des Notars fällt ein Honorar an, das in einer Gebührenordnung geregelt ist und sich nach Aufwand und Wert des Objektes richtet. Meist belaufen sich die Kosten auf ein bis eineinhalb Prozent des Kaufpreises.

Warum ist es wichtig, das Grundbuch genau zu studieren?

Darin können Belastungen, sogenannte Grunddienstbarkeiten, verzeichnet sein – etwa Wege-, Leitungs- oder Überbaurechte für Nachbarn. Diese können auf eigene Bauvorhaben Einfluss haben. In der Regel werden solche Belastungen im Grundbuch belassen, weil sie keine Nachteilebedeuten. „Persönliche Rechte Dritter sollten hingegen aus dem Grundbuch gestrichen werden“, betont Ehrl. Das kann zum Beispiel ein Wohnrecht von Angehörigen der Verkäuferin oder des Verkäufers sein. Ganz gleich, um welche Belastung es sich handelt: „Rechte Dritter können nur mit deren Zustimmung gelöscht werden“, unterstreicht Jakob. Außerdem muss die Änderung notariell beurkundet werden.

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Wie geht es nach dem Kauf weiter?

Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel mit der Zahlung des Kaufpreises, die der Notar absichert. Der formale Eigentumswechsel wird aber meist Monate nach der notariellen Beurkundung im Grundbuch eingetragen, nachdem auch die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde. Erst dann ist der Eigentumswechsel tatsächlich vollzogen. Üblicherweise wird deshalb vorher eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, damit das Grundstück in der Zwischenzeit nicht belastet oder an jemand anderes verkauft werden kann.

Was passiert mit der Grundschuld?

Eine alte Grundschuld des Vorbesitzers sollte grundsätzlich gelöscht werden, rät Ehrl. Eventuell ist dafür eine gesplittete Zahlung fällig. Das heißt: Ein Teil der Kaufsumme geht an die Bank, die andere an den Verkäufer. Wenn ein eigenes Darlehen zurückgezahlt wurde, erlösche die Grundschuld nicht automatisch, sondern bleibe in voller Höhe stehen, erklärt Ehrl weiter: „Das macht aber nichts, denn die Bank hat keine Forderung mehr.“ Die Grundschuld sei dann wie eine leere Hülse und könne gelöscht werden. „Wenn in absehbarer Zeit ein neues Darlehen aufgenommen werden soll, sollte man sie aber stehen lassen“, rät Jakob. Denn dann könne zu günstigen Konditionen neues Geld geliehen werden – etwa für eine Modernisierung oder einen Umbau.

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Wozu gibt es eine Auflassungsvormerkung?

Beim Immobilienerwerb erfolgt die Schlüsselübergabe in der Regel mit der Zahlung des Kaufpreises, die der Notar absichert. Der formale Eigentumswechsel wird aber meist Monate nach der notariellen Beurkundung im Grundbuch eingetragen, nachdem auch die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde. Erst dann ist der Eigentumswechsel tatsächlich vollzogen. Üblicherweise wird deshalb vorher eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, damit das Grundstück in der Zwischenzeit nicht belastet oder an jemand anderes verkauft werden kann.

Knifflige Fälle

Meist können bei einem Haus- oder Grundstückskauf die erforderlichen Änderungen im Grundbuch problemlos vorgenommen werden. Doch immer wieder stoßen Notare auf Hürden: So müssen zum Beispiel mitunter bei Erbengemeinschaften die Eigentumsverhältnisse geklärt werden. In manchen Grundbüchern ist ein Vorkaufsrecht eingetragen. Dann muss der Berechtigte entweder davon zurücktreten oder es muss eine

Frist abgewartet werden, bis das Recht erlischt. Manchmal sind im Grundbuch benannte Darlehensgeber nicht mehr auffindbar und müssen ihre Nachfolger ermittelt werden. Außerdem passiert es, dass Dokumente verloren gehen und neu beantragt werden müssen: So verschicken Banken Bescheide an Eigentümer, die diese aus Versehen entsorgen.

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