Erschwingliches Wohnen: In vielen Regionen steigen Löhne schneller als Mieten

  • Die Mieten sind in Deutschland zuletzt stark gestiegen.
  • Gemessen an der Lohnentwicklung ist Wohnen trotzdem in den meisten Regionen erschwinglicher geworden.
  • In einigen Gegenden eilen die Mieten den Löhnen allerdings davon.
Johannes Christ
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Köln. Was die Erschwinglichkeit von Wohnraum angeht, ist Deutschland dreigeteilt: In Süddeutschland steigen die Mieten schneller als die Löhne, in Ostdeutschland kostet Wohnen relativ zum Arbeitseinkommen immer weniger, und in großen Teilen Westdeutschlands entwickeln sich Löhne und Mieten im gleichen Tempo. Das ist das Ergebnis einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) für die 401 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland.

Um zu bestimmen, ob die Wohnungsmiete für den durchschnittlichen sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten in den vergangenen Jahren günstiger oder teurer geworden ist, hat Immobilienökonom Michael Voigtländer die Veränderung der Bruttolöhne der Veränderung der Kaltmieten gegenübergestellt. Stiegen die Löhne schneller als die Mieten, musste ein Angestellter für die gleiche Wohnung im Jahr 2018 einen geringeren Anteil des Lohns aufwenden als noch 2014. Die Miete ist also erschwinglicher geworden. Stiegen die Löhne dagegen langsamer als die Mieten, wurde ein größerer Teil des Arbeitseinkommens für die Miete fällig. Die Erschwinglichkeit der Miete ist also gesunken. Dabei betrachtete Voigtländer nur die Mieten aus Neuverträgen. Da Bestandsmieten in der Regel langsamer steigen als Neumieten, entwickelte sich die Erschwinglichkeit für langjährige Mieter wohl günstiger als in der Studie ermittelt.

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Der mittlere Bruttolohn ist in Deutschland von 2014 und 2018 um 9,4 Prozent auf 3.312 Euro monatlich gestiegen. Mittlerer Lohn heißt: Die eine Hälfte der Beschäftigten verdiente mehr als diese Summe, die andere weniger. Im gleichen Zeitraum sind die Neuvertragsmieten um 8,5 Prozent auf durchschnittlich 7,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen, also um fast 1 Prozentpunkt langsamer als die Löhne. Insgesamt ist das Mieten für den mittleren Beschäftigten also etwas günstiger geworden, die Erschwinglichkeit ist gestiegen. Dies gilt in 269 der 401 Kreise und kreisfreien Städte.

Günstige Mieten in Ostdeutschland

Gerade in Ostdeutschland ist Wohnen erschwinglicher geworden. In Jena stiegen die Löhne fast 12 Prozentpunkte stärker als die Mieten, im Landkreis Leipzig fast 13 Prozentpunkte. Auch in Rostock und Gera liegt die Differenz bei mehr als 10 Prozentpunkten. Michael Voigtländer erklärt das mit dem zunehmenden Fachkräftemangel: Gerade in Ostdeutschland seien die Löhne stark gestiegen, weil die Unternehmen dort um die knappen Arbeitnehmer konkurrieren. Gleichzeitig entwickelten sich die Mieten dort längst nicht so rasant wie in vielen Regionen Westdeutschlands. Eine wesentliche Ursache ist laut Voigtländer der nach wie vor große Leerstand, der erst langsam abgebaut wird.

In weiten Teilen Westdeutschlands stiegen Löhne und Mieten in ähnlichem Tempo. In den Kreisen Neunkirchen (Saarland), Hamm (Nordrhein-Westfalen), Cochem-Zell (Rheinland-Pfalz) und Holzminden (Niedersachsen) sogar exakt gleichschnell. Deutlich angespannter entwickelten sich viele Regionen in Baden-Württemberg und Bayern. Dort stiegen die Mieten viel schneller als die Löhne. Für Mieter besonders ungünstig entwickelte sich Kempten im Allgäu. Dort stiegen die Löhne zwar um 10 Prozent, die Mieten aber um satte 33 Prozent. Auch in Rosenheim und den Landkreisen München, Fürstenfeldbruck und Ebersberg sind die Unterschiede erheblich.

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Hamburg baut genügend Wohnungen

Die Großstädte entwickelten sich ebenfalls unterschiedlich. In Berlin und München hinkt der Neubau nach wie vor der Wohnungsnachfrage hinterher, bemängelt Voigtländer. Dementsprechend stark legten die Mieten zu. In Stuttgart und Düsseldorf ist die Entwicklung von Löhnen und Mieten weitgehend im Gleichklang, in anderen Großstädten wie Hamburg steigen die Löhne schneller als die Mieten. Dass die Mieten in der Hansestadt von 2014 bis 2018 nur um 3,3 Prozent gestiegen sind, erklärt Voigtländer vor allem mit der Wohnungsbauoffensive. Anders als München und Berlin hat Hamburg genug gebaut, um die Nachfrage zu stillen. Rechnerisch stand 2018 jedem Zuwanderer in Hamburg eine Neubauwohnung zur Verfügung.