Das müssen Bauherren bei der Bauabnahme des Traumhauses beachten

  • Die alte Mietwohnung ist gekündigt, eine Einbauküche bestellt – deshalb soll es kurz vor dem Einzug schnell gehen.
  • Doch die Bauabnahme, die viele nur für eine Formsache halten, ist neben der Vertragsunterzeichnung einer der wichtigsten Schritte.
  • Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk mängelfrei und vertragsgerecht hergestellt wurde.
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Berlin. „Die Bauabnahme ist ein entscheidender Wendepunkt für Bauherr und Unternehmen“, sagt Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund. Damit bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk mängelfrei und vertragsgerecht hergestellt wurde. „Mit dem Tag der Abnahme kehrt sich die Beweislast um.“

Nun ist nicht mehr das Bauunternehmen von vorn herein für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich. „Jetzt muss der Bauherr beweisen, dass neu aufgetretene, nicht gerügte Mängel an der Bauleistung vom Bauunternehmer verursacht wurden“, erklärt Becker. Es beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche – und die Schlussrechnung wird fällig.

Bei der Bauabnahme überreichen Firmen wichtige Unterlagen

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Außerdem überreichen die Firmen bei der Abnahme in der Regel wichtige Unterlagen. „Dazu gehören Bedienungsanleitungen für die Heizungsanlage, Wartungsverzeichnisse und Ähnliches“, sagt Alexander Lyssoudis von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

Alexander Lyssoudis arbeitet als Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau. © Quelle: Tobias Hase/Bayerische Ingenieurekammer-Bau

Nimmt der Bauherr diesen Termin zur Bauabnahme nicht ernst und auch nicht wahr, kann die Baufirma diese ohne ihn durchführen. Denn: Es ist eine originäre vertragliche Pflicht des Bauherren, das fertig gestellte Werk entgegen zu nehmen und danach die Schlussrechnung an die Baufirma zu überweisen. „Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Bauunternehmer eine Abnahmefiktion erwirken“, erklärt Sabine von Berchem, Justiziarin beim Verband Beratender Ingenieure.

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Unternehmer können Bauherren eine Frist zur Abnahme setzen

Dafür setzt der Unternehmer eine Frist zur Abnahme. Er darf im Vorfeld eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen und dazu auch selbst den Termin festsetzen. Ziel ist es, Mängel aufzulisten, die vor der Abnahme noch beseitigt werden müssen. „Wenn der Bauherr nicht auf die Aufforderung reagiert, gilt die Abnahme als erfolgt.“

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Auch sogenanntes schlüssiges Verhalten kann als Bauabnahme gewertet werden. „Wenn die neue Küche schon eingebaut wird und die Möbel in den Zimmern stehen, kann das als Einzug in das Haus betrachtet werden. Und damit gilt das Bauwerk als abgenommen, selbst wenn Mängel vorliegen“, erläutert Becker. Es ist also durchaus sinnvoll, als Bauherr die förmliche Bauabnahme persönlich durchzuführen.

Sie ist eine Begehung des Bauwerks gemeinsam mit dem Bauunternehmer. Fallen dabei Mängel auf, werden sie in einem Protokoll erfasst und Termine für die Beseitigung vereinbart. Danach folgt ein neuer Abnahmetermin. „Eine Bauabnahme kann sich über eine längere Zeit hinziehen, wenn immer wieder Mängel beanstandet werden“, sagt Becker. Eine Möglichkeit, den Prozess zu beschleunigen, ist die Bauabnahme unter Mängelvorbehalt. „Dabei wird die Abnahme im Großen und Ganzen bestätigt, aber offene Punkte benannt“, erläutert Lyssoudis. „Damit kann der Bauherr in sein Haus einziehen und das Unternehmen hat Zeit, die genannten Mängel zu beseitigen.“

Auch bei Vor- oder Teilabnahme gilt die Umkehr der Beweislast

Auch eine Vor- oder Teilabnahme ist möglich. „Das wird oft während des Bauprozesses gemacht, wenn eventuelle Mängel später nicht mehr erkennbar wären, weil die Bauteile beim weiteren Bauverlauf nicht mehr zu sehen sind“, so der Bauingenieur. „Ein Klassiker dafür ist die Fußbodenheizung, über die später der Fußboden verlegt wird.“

Aber auch bei Vor- oder Teilabnahmen gilt die Umkehr der Beweislast. „Wird zum Beispiel das Bad schon im Vorfeld abgenommen, geht es in das Eigentum des Bauherren über. Fällt dann einem Mitarbeiter ein schwerer Gegenstand in die Badewanne und sie wird beschädigt, ist das nicht mehr Sache der Baufirma, sondern des Bauherren“, erklärt Lyssoudis.

RND/dpa

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